卖房避税不影响合同有效

【案情介绍】

　　2005年6月下旬，姜某与杨某订立一份房屋买卖合同：姜某将自己购买不久的一套住宅卖给杨某，在合同签订的10日内杨某交房款32万元，姜某则在同时将房屋交给杨某占有；在合同签订的60日内由姜某负责完成房屋过户手续并交到杨某手中，同时杨某将余款11万元交给姜某。后来姜某得知，2005年5月财政部等七部委发布了《关于加强房地产税收管理的通知》，按此《通知》规定，卖方需交2万多元的营业税，于是姜某找到杨某说明情况并提出修改《合同》的意见，经双方协商，房屋价款减少1万元，房屋过户日期改为合同签订后的二年之内，在房屋过户时双方再签订一份体现当时状况的房屋买卖的合同。半年后，杨某认为过户时间太长，风险大，遂以合同存在规避纳税的非法目的为由起诉到法院要求确认合同无效。

　　【审判结果】

　　法院审理认为，本案中买卖房屋是双方达成的合意，这样的买卖本身是合法的，规避纳税的只是两年内过户的条款，认定该条款无效后，不影响其它部分的效力，即规避纳税的两年内过户的合同条款无效，该房屋买卖合同是有效的。判决驳回了原告关于合同无效的诉讼请求。

　　【律师评析】

　　本案法院的判决是正确的，该合同部分条款无效，并不影响整个合同的效力。
　　首先，从双方合同订立的过程来看，合同是依法成立的。根据合同法规定，依法成立的合同，从成立之日起即生效。即姜某与杨某之间的房屋买卖关系自双方签订合同之时就成立了。此后的标的物交付时间———房屋过户时间只是确定标的物所有权转让的时间界限，也即是当事人权利义务解除的时间。因而，即使在合同履行过程中双方是行为有违法之处，也不应当因此影响合同的成立和有效。
　　其次，双方确有规避法律，逃避纳税的行为。房屋买卖的时间应以买卖合同成立为准，而不是以买卖合同履行完毕为准，双方即使拿着这份合同两年后去办理房屋过户手续，房屋管理部门仍然会以合同成立时的有关规定要求当事人交税，因而，双方仅仅约定两年内过户并不能规避法律，逃避纳税。规避法律，逃避纳税的要害在“在房屋过户时双方再签订一份体现当时房屋买卖的合同”的条款，在这一条款指示下订立的合同才是以合法形式掩盖非法目的的合同。而在本案所争议的这份合同中，由于规避法律的也仅仅是“在房屋过户时双方再签订一份体现当时房屋买卖的合同”的这一个条款，去除这一条款并不影响其他条款的效力。
　　综上，笔者认为，因为认定该合同部分无效，不影响其它部分的效力，从保护交易自由和交易安全的原则来看，应当认定该合同有效，但“在房屋过户时双方再签订一份体现当时房屋买卖的合同”的这一个条款无效，不影响整个合同的效力，因而法院的判决是正确的。

　　作者系福建国富律师事务所律师