按揭房怎么买卖交易

　　一、按揭房怎么买卖交易

　　如果是二手房主人尚未从开发商处办理该房产的过户手续，而且还欠着银行的贷款，开发商仍为该房产的主人向按揭银行承担着连带还款的责任，这时二手房购房人就要格外谨慎。因为这时该二手房所涉及的法律关系就不仅是二手房主和二手房购买人，而是涉及二手房主与银行的借贷关系和开发商与银行间的担保关系，以及二手房主人与开发商的担保与被担保关系，每一个法律关系的变化都影响着另外一个法律关系。

　　在此类二手房买卖中，如果买卖双方有意向达成交易，买方应与卖方一起先征得银行和开发商的同意。对此类交易有两种处理方法：

　　1、如果买方能一次性向卖方付款，程序也相对简单，由二手房的主人一次性向银行还清按揭贷款，终止原借款合同。如有抵押登记应办理抵押解除手续，再请开发商与银行解除阶段性连带保证担保法律关系，接着解除二手房主人因开发商为其担保而建立的反担保法律关系，最后由二手房主人在房屋土地管理部门向二手房购买人办理产权转让手续。

　　2、如果买方不能一次性向二手房主付款，而是采用银行按揭贷款方式，则二手房主人可以推荐买方向其贷款行申请贷款，即将原借款人换成新的买主。当然这样做首先要经过原按揭银行的同意和认可，并与银行办理新的贷款手续，终止原来的贷款协议。同时还要与开发商取得联系，征得开发商同意，终止开发商为二手房主人的担保协议，而由开发商与银行对新的二手房业主重签担保协议。这样每一个环节都要重新走一遍。原来的法律关系需要重新调整，新的法律关系需要重新建立。

　　3、二手房购买人也可以选择在另外一家银行进行按揭贷款，但这样做，原二手房的主人与原借款银行的法律关系就需要终止。也就是说，需要二手房购买人向二手房主人一次付清其向银行的借款，否则，无法了结原二手房主人与其贷款银行的法律关系。这样做会使程序较为复杂，因此最好的办法是二手房购买人与二手房主人达成一致意见，请二手房主人的按揭银行仍然做二手房购买人的银行，这样操作，程序就较为简便，法律障碍就少多了。

　　二、按揭房买卖的限制

　　贷款所购房屋转让时，受多种合同关系约束，存在多个房地产权利人：

　　（一）抵押房屋的转让。

　　采取所购房屋抵押担保方式办理的个人住房贷款，贷款银行作为抵押权人，对卖房人的房屋享有抵押权，未经贷款银行同意，卖房人不能办理房屋买卖过户手续。而贷款未还清前，银行无法同意卖房人办理解押手续，这样，房屋买卖双方和贷款银行就陷入一个交易死循环。

　　（二）第三方保证、质押、其它房屋抵押对房屋转让的影响。

　　借款人采用第三方保证、质押、其它房屋抵押的，贷款所购房屋转让时也应先征得贷款银行书面同意，并与银行、购房人协商好购房资金归还银行贷款的结算方式，避免因未经银行同意转让贷款所购房屋，或转让房屋所得价款未及时偿还银行贷款而被银行罚息，甚至收取违约金。

　　（三）无论何种情况，房屋转让前，都应及时办理各类合同的变更手续，房屋转让后，应及时办理贷款提前还款和房屋过户手续，以及《借款合同》和相关担保合同的终止手续。

　　（四）目前房屋转让基本上通过中介机构进行，大的房屋交易市场往往与银行有二手房贷款合作关系，因此，房屋转让人通过大的交易市场转让房屋容易与银行沟通信息，简化手续。

　　三、按揭房主要特征

　　按揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行，产权人不得擅自出售房屋。出于投资或融资变现的需要，在二手房交易中购房者欲将按揭房转让的越来越多。

　　按揭：又分为法定式按揭和公义式按揭两种形式。法定式按揭：是指交现有的房地产转让给按揭权人作为还款保证；公义式按揭是将未来的房地产（如楼花）转让给按揭权人作为还款保证。

　　以上就是找法网小编为您整理的按揭房怎么买卖交易的相关法律知识了，综上所述，我们可以知道，按揭房能不能卖取决于按揭买房的人是否已经取得了产权，目前我国法律政策明确规定房屋必须在取得产权证后能才进行交易。如果购房者的按揭房还没有取得房产证，是不能正常上市交易的。。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询我们的找法网律师。