二手房买卖中如何避免“黑白合同”带来的风险

二手房买卖中，经常会出现买卖双方签订多份价格不同的《房地产买卖合同》的情况，这会对将来发生纠纷埋下伏笔。因为双方发生矛盾，下家会要求按价低的合同付款，相反，上家会要求下家按价高的合同付款，这在二手房买卖诉讼中成为一个屡见不鲜的现象，所以，有必要分析其产生原因，并采取相应的防范措施。

一、什么是“黑白合同”

本文所说的“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。

二、“黑白合同”与“补充合同”不是一回事

白合同只用来登记，真实的成交价是黑合同，两份合同的价格不同，两份合同的签订时间可能是同一天，也可能相隔数天，但大致时间一致。而补充合同是对前一份合同的变更，一般是在合同履行到一定阶段后经双方协商一致而对原来合同所作的变更。在二手房的交易中，双方首先要确定的就是价格，价格确定好之后就不会再有变动，即使签订了补充合同，也多是对付款方式和交房时间的变更，一般不会涉及对房价的变更。因此要将黑白合同与补充合同区别开来。

三、“黑白合同”出现的两大原因：

1、下家为多贷款

由于银行贷款是按照房价的成数来放贷的，所以如果房价越高的话，即使成数不变，下家的首付就会越少。举例说明：合同的成交价为100万元，银行贷款最多7成，也就是说下家最多能贷70万元，相应的下家首付要30万元。如果下家拿不出30万元首付，就会动贷款的脑筋，比如将合同价写成120万元，按贷款7成的话，可从银行贷款84万元，那么首付就只要16万元就可以了。这时，下家就会要求上家签订黑白合同，120万元的合同拿去登记和贷款，而100万元的合同则由双方留存，这样，下家减轻了首付压力，只会多付一点契税，而上家仍然会如期拿到100万元的房款。

2、上家为少交税

很多为投资而买房的人，在2005年5月之后都遭遇到一个门槛，也就是营业税的问题。按规定，出售购买不足二年的房屋，要交纳成交价的5.5％作为营业税，这大大地增加了上家的成本。因此，如果上家想在二年内出售房屋的话，就可能会动减少成交价的脑筋，比如将原来100万元的成交价写成80万元，用80万元的合同去办理过户手续，达到少交营业税的目的。

四、如何防范“黑白合同”带来的风险

签订“黑白合同”的目的是为规避法律或银行的规定，这是一种违法的行为，尽管这种违法行为未必会带来特别严重的法律后果，但交易双方还是尽量不要签订这样的合同，因为这还会增加交易风险。虽然有人是为规避法律主动签订，但有人也是因为另一方提出要求而被动签订，而且目前完全杜绝黑白合同的现象又很难做到。因此，不管出于什么原因而签订黑白合同，都要注意防范由此而产生的风险。这种风险主要是指当产生争议时，双方对合同价格各执一词，纷纷主张对自己有利的价格。

按上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》的规定，在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。

但是，这样的规定并不全面，因为两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格才符合双方的真实意愿。

比如，当下家为多贷款而将合同价写高时，下家担心上家将来持白合同要求下家多付房款，这时下家就应当承担举证责任，说服法官白合同上的价格是虚假的价格。这时，下家至少要让法官相信：

一、白合同签订的时间在黑合同之前，因此应按黑合同的价格履行。

二、如果白合同签订的时间在黑合同之后或同时签订，那么白合同是为多贷款而签订的虚假合同，不是双方当时的真实意愿，因此应按黑合同的价格履行。