二手房避税“绝招”靠谱吗

　　3月1日“新国五条细则”发布，二手房交易所得个税统一由原来总额的1%-2%调整为差额的20%。

　　这不仅引发市场“一片骚动”，还有不少网友想出“零税费过户”避税“绝招”：买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产作抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户。一分钱税没有。

　　这个“绝招”是否靠谱?

　　用此招可能会有牢狱之灾

　　吴律师说，这种“绝招”实为“损招”，完全不靠谱，而且对双方均存在很大的风险，严重的甚至可以构成刑事犯罪，有牢狱之灾，千万不要去尝试。

　　首先，用此方法的诉讼，虚构了法律关系和法律事实，属虚假诉讼。

　　虚假诉讼，正是近年来法院重点打击的对象。2010年，浙江省高级人民法院、浙江省人民检察院联合发布了《关于办理虚假诉讼刑事案件具体适用法律的指导意见》。意见第一条即明确指出：“虚假诉讼犯罪是指为了骗取人民法院裁判文书，恶意串通，虚构事实，伪造证据，向人民法院提起民事诉讼构成犯罪的行为。”

　　虚假诉讼常会伴随伪造证据，伪造合同文书，伪造盖章等行为，比如，买卖双方签借款合同时，一般会找第三人当见证人，而第三人明知不是真的借款，却在法院里作证说他们是借款。这样，三方都可能要承担刑事责任。

　　而且，这种避税方式本身就是一种逃税行为，如果情节严重，除了要承担高额的罚款外，还可能构成逃税罪。

　　买房者很有可能会钱房两失

　　吴律师说，实际操作中，处理民间借贷诉讼时，法院会要求欠款方提供具体的转账信息或支付凭证，具体到什么时间、什么用途、什么原因、如何借款给对方。法院审理过程是相当严格的，虚假诉讼也容易辨识。因而通常会判欠款无效，并且抵押权也无效。这样一来对于买房者来说，风险极大，很可能自己已支付的房款都要不回来。

　　时间上看，诉讼是需要花一定时间，简易程序一般3个月，普通程序一般要6个月。而房款数额一般都比较大，在诉讼过程中，房款在卖方手里，本身就存在很大的不稳定性，这么长的时间里谁来保证这笔巨款的安全性，万一卖家已经把钱花完了呢?万一卖家还有别的债务关系?所以，这中间容易产生的纠纷很多，如果没有证据，到时候很难说清楚，很有可能钱房两失。

　　另外，假设借贷抵押房产成立，从诉讼到房子真正过户，需经过拍卖，虽然抵押权人通过法院拍卖有优先受偿权。但是拍卖优先所得的是卖房所得的钱，而不是房。当然，“买房者”也可以参加竞拍，但是法院拍卖程序是公开的拍卖，价高者得。“买房者”想顺利买到房，也存在很大风险。