深圳二手房评估须征税

　　根据深圳市地税局公布的二手房税收政策，交易价格明显偏低且无正当理由的二手普通住房，无论营业税和附加、个人所得税、契税都将按评估价征收。

　　怎么征?

　　二手房交易涉及的个人所得税将有核定征收和核实征收两种方式。

　　核定征收：税率为普通住房是计税价格的1%，非普通住房为1.5%，拍卖房为3%。

　　核实征收：要求能够提供合法有效的房地产购买合同、房地产原值凭证、以及合理费用相关凭证。征收税率为(计税价格—房产原值—转让过程缴纳的税金、合理费用)×20%，即差价的20%。

　　(自用满5年的家庭唯一住房出售免征个人所得税。 购买超过5年的普通住宅免征营业税和附加。)

　　二手房交易涉及的各项税收，由我市地税部门委托市房地产权登记中心在办证环节代征。目前，二手房交易涉及营业税及附加、个人所得税及契税等税费，主要分普通住房、非普通住房适用不同的政策。

　　评估价如何定?

　　据介绍，二手房交易计税参考价格，是由深圳市地税局和市规划国土委委托市国土房产评估发展中心根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产评估相关规范和评估标准得出。

　　目前，已经在全市400多个片区、超过17万栋房屋、共计约154万套房屋形成了“一房一价”的计税参考价格，各房屋的计税参考价格，深圳市地税表示将不会对外公布，不过交易双方可凭房产所有人身份证和房地产权证书编号在房地产权登记部门查询获知该房屋的计税参考价格。

　　二手房评估价是判断申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。根据深圳市房地产市场交易的情况，二手房交易计税参考价格将定期进行更新，初步确定半年更新一次。

　　有异议怎么办?

　　纳税人有异议的，应当提供相关证据资料，向房地产所在地区地税局提出复核申请;区地税局经核查后出具复核结果，征收单位根据复核结果确定的计税价格和应纳税额征税。纳税人也可在依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后，依法申请行政复议;对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。 核定征收税率

　　普通住房1%

　　非普通住房 1.5%

　　拍卖房 3%

　　“阴阳合同”有望终结

　　业内人士预计，二手房交易按评估价征税的新规出台后，“阴阳合同”将有望退出深圳二手房交易市场。

　　市地税局副局长、新闻发言人杨某透露，实施二手房交易计税价格核定主要目的有三方面：一是为了更好的贯彻落实国八条文件精神，与其他相关的房地产政策相配套，通过政策的共同实施，遏制投资或者投机购房，促进房地产市场的健康发展 ;二是为了给二手房交易双方创造公平的税收环境;三是为了进一步强化税收的征收管理。

　　“按照国家税法的有关规定，交易双方应该依法纳税，政策只是还原市场真实交易价格。”

　　——市地税局新闻发言人杨某

　　“这项政策推出后，二手房市场的价格波动不会特别大。目前二手房还是卖方市场，卖主为了确保实收价格，可能会以提高售价的方式转嫁成本，这样买主将可能承担更多的税费。”

　　——深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋某

　　“这项政策首先是针对存在多年的‘阴阳合同’，由于‘阴阳合同’的存在，针对二手房很多政策达不到调控的效果。这项政策出台后，对二手房市场价格走势的影响，还要看与其他调控政策的叠加效应。”

　　——深圳都会城市研究院院长高某燕

　　按评估价征税二手房交易税费对比表

　　以一套原价100万、评估价200万、未满5年即转让的普通住宅为例

　　注：假设装修费用等合理费用为20万元。

　　评估价征税前 核定征收 核实征收

　　营业税及附加

　　100×5.5%=5.5万

　　200×5.6%=11.2万

　　200×5.6%=11.2万

　　个人所得税

　　200×1%=2万

　　(200-100-20-10)×20%=14万

　　契税

　　100万×1%=1万

　　200万×1%=2万

　　200万×1%=2万