二手房交易如何规避毁约风险？律师教你几招！

　　卖方返价的违约潮是丧失契约精神的表现。实践中，相当多的纠纷都是买卖双方调解解决，也有一部分调解未果诉至法院。买方通常诉请卖方承担违约责任，支付解除合同的违约金。法院将根据卖方违约和买方受到损失的实际情况，决定支持的违约金的比例。若违约金比例过份高的，法院可以酌情调整减低。

　　律师支招第一步：签前规定违约责任，违约后抓证据。

　　潘翔律师说，从纠纷事前防范的角度讲，买卖双方要签署好二手房买卖合同，明确约定清楚各方义务的履行内容、步骤、期限及违约责任。纠纷发生后的事中控制也非常重要。打官司就是打证据。买方要想在将来的官司中胜诉的，应收集、固定卖方违约的证据。卖方反悔不卖房，经常会找各种借口，反过来指责是买方不履约。所以，一旦卖方表示想加价、不卖房，或者卖方不配合办理首期房款的资金监管，不配合赎楼解除抵押，不配合递件过户的，买方应及时地书面催告卖方。双方交涉的短信、对话录音都可以作为证据固定。

　　律师支招第二步：提高卖方违约成本，支持买方履行合同的合理诉讼。

　　潘翔律师还表示，对卖方而言，如果承担的违约成本小于违约的收益，卖方宁可选择违约。所以应该提高卖方的违约成本，让卖方不敢违约。建议法院在今后的判决中，对于违约金不足以弥补买方受到的房价上涨的损失的，应考虑判决支持买方要求卖方赔偿上涨后的房价和合同约定房价之间差价损失的诉讼请求。对于一次性付款、符合购房资格的买方，应考虑追加房产的抵押银行为第三人，判决支持买方提出的继续履行合同，完成房产解除抵押、过户和交付的诉讼请求。