农村房屋买卖合同纠纷案件该怎么处理

　　一、农村房屋买卖合同纠纷案件该怎么处理

　　对于农村房屋买卖合同纠纷，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时会有不同情况：

　　第一，对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同，应认定有效。因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这个身份排除了宅基地不能进行流转的障碍。

　　第二，对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定应慎重，因为虽然我国相关法律、法规禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但考虑到法律法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也并无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定，应倾向于认定合同有效，

　　第三，对农村集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效，在《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证，因此这种情况下，合同应为无效合同。

　 案情简介：

　　2010年，许某将宅基地及未建成房屋作价9万元转让给同村村民杨某，村委会在协议尾部加盖了印章。2016年，许某认为该转让行为其未征得妻子同意，且协议违反国家土地政策及法律法规中宅基地禁止转让和一户一宅的规定，诉请确认协议无效。

　　法院认为：

　　宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。依《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。在保证农民集体土地不得用于非农业建设的框架下，限制农民转让宅基地或地上房屋，势必影响农村财产效益发挥和农村经济发展。依《土地管理法》第62条第4款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”规定，可看出该法并不禁止农民宅基地流转，只是流转后不得再申请宅基地。

　　《物权法》确立宅基地使用权的用益物权地位，如宅基地使用权人为取得其他财产权利而自愿放弃宅基地使用权，当然应被法律允许。《物权法》第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”此规定实际上示明农村宅基地使用权可转让。

　　从案涉协议订立阶段看，许某与杨某均为同一集体经济组织成员，杨某系可受让许某宅基地适格主体，且经过宅基地所有权人即本村村委会盖章认可。法律、行政法规亦未规定此类合同应办理批准、登记等手续后生效；从协议履行阶段来看，现双方钱款已结清，杨某在涉诉宅基地新建房屋，即涉诉宅基地使用用途并未改变，合同已履行完毕。因该种交易在同一集体经济组织内部进行，未损害集体公共利益，未违反相关法律法规。

　　《土地管理法》第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”该“一户一宅”宅基地使用原则并非禁止同一集体经济组织成员之间相互购买宅基地及地上房屋的强制性规定，故协议应确认有效。

　　本案中，双方所签协议属债权行为，涉案宅基地使用权转移是一种物权变动行为，故涉案宅基地使用权是否发生权属变更，不影响当事人就宅基地转让事宜达成一致意思自治效力。有关行政管理机关是否已对涉诉宅基地使用权变更登记，不影响协议本身效力。

　　许某要求确认协议无效，主张其签订协议行为未征得妻子同意，但未提供夫妻关系不正常证据，其妻作为重要家庭成员不可能对家中重要财产不闻不问，许某所述不符合生活常理；即便许某属无权处分，依最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”,故许某是否征得其妻同意亦不影响协议效力。判决驳回许某诉请。

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