买房送面积？这些真相你要知道

　　什么是赠送面积？

　　作为楼盘开发商的一种销售手段，一般是指把不计入建筑面积的部分作为赠送面积赠送给购房者，让购房者有一种“占了便宜”的心理。

　　赠送的面积是从哪里来的？

　　但是这些面积真的是送的吗？事实上并不是这样的！

　　1、大飘窗不再赠送，要算一半的面积

　　新规：窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

　　解读：开发商以往最常赠送、旧版《规范》中可以全算赠送面积的飘窗，在新《规范》中有了明确要求，需要计算一半面积。

　　2、阳台、入户花园不再是免费的午餐

　　新规：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；阳台进深小于1.8米(原为2.4米)依然仅计算1/2面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。旧规中，按建筑物的阳台及其水平面投影面积计算1/2面积。

　　解读：主体结构内的阳台，也就是户型图纸上常用的“入户花园”、“内阳台”、“空中庭院”、“空中花园”等，有的开发商设计上甚至可以做到全赠送、半赠送。新规将全部纳入销售的建筑面积计算。

　　3、地下室不再免费送

　　新规：地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。

　　解读：尤其购买别墅或叠加别墅，通常地下室都在赠送范围内，且常可做到全赠送，部分楼盘更突破常规，地下室也可以做到如常规楼层一样层高。但新《规范》后，即便把地下室设计成2.2米高度以下，也不会全部赠送，而是要算一半面积，但是如此层高的地下室也会变成鸡肋。

　　4、夹层面积更明确

　　新规：建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积，结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。

　　解读：楼盘中通常宣称买一层送一层，这种假复式通常出现在小公寓楼盘。与在平面上增加空间的做法不同，假复式突破建筑层高要空间。开发商将层高做到至少4-5米，甚至可以做到正常楼层的2倍层高，在验收后再加楼板隔出复式中的二层空间，有楼盘做到实际使用面积约为产权证面积的150%，但是未来这种全赠送的复式二层将不被允许。

　　5、采光井、管道井不再有全赠送

　　新规：建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积；结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。

　　解读：现有楼盘设计通常利用采光井、管道井等空间，相邻户型的住户提供另一个空间，并且为全赠送，未来都需要并入自然层计入需购买的建筑面积，同样与结果净高相关。

　　赠送的面积可能存在什么隐患？

　　1、一些“赠送面积”是不计入建筑面积的，赠送的部分也不会写入房产证上；因此，赠送面积在拆迁补偿的时候也是不计入拆迁费补偿中的；在作为二手房出售时，对客户升值带来的价值利益不大；一旦出现问题，不受法律保护。

　　2、赠送部分的面积，设计不合理将影响采光、通风及安全性。如“赠送”项目的一套两居室户型中，规划中把应属于露台的部分，变成了赠送的“卧室”，如果被封闭成居室，将把客厅的光线完全挡住。

　　3、部分楼盘为了追求更多的“赠送面积”而舍弃更合理户型设计的可能性，会影响到楼盘外形甚至内部结构。赠送面积难利用、自行改造费用高。

　　4、赠送面积越多，小区的容积率也就越大，房地产商不仅可以在原有地块上开发更多产品，还可能因此减少税费、土地出让金等方面的支出。这不单降低了业主的人居素质，还侵害了国家利益。

　　5、如若赠送部分属于违法行为，将面临拆除或罚款风险；赠送的面积在建筑质量方面存在一定的安全隐患。

　　6、表面上是赠送，实际上则是购买。羊毛出在羊身上，赠送部分的价格早已分摊到房屋均价上，但面积却不能写入房产证中。

　　事实上只有满足以下几个要求的赠送面积才可以买：

　　1、赠送的面积可以写入买房合同和房产证；

　　2、赠送的面积不违规，不占用公共空间；

　　3、赠送的面积设计合理、利用合理。

　　因此，在购买带有赠送面积的房屋时要注意什么问题？

　　1、签合同之后再交定金，在签合同之前，一定要把赠送面积的条款正式写入购房合同当中。

　　2、要弄清楚赠送面积的真实情况，有些开发商会把公摊面积、公共绿地面积、阳台等算作赠送面积，但其实这本来就是属于购房者的。

　　3、在验房收房过户的时候，要确认赠送的面积是可以办理房产证的，是享受跟主体房产同等待遇的。

　　4、赠送面积要注重实用性。有些赠送的部分，户型结构不好又或者光线差、潮湿等。装修的时候面临不好改造等问题，日后实际使用率也比较低。

　　5、赠送面积是否缴纳物业费。一般情况下物业费、取暖费以房产证上载明的面积收取。如果赠送部分没有计入产权证，那么是不需交纳物业费和取暖费的。但还有一种情况是，开发商将赠送的部分计入了房产证。那么，此时购房人要特别注意了，不能轻信开发商的。因为供暖和物业服务都不是开发商提供的，因此开发商和购房人之间的约定对物业公司以及供暖单位是没有效力的。也就是说，购房人仍旧要按照房产证上载明的面积交纳物业费和取暖费。