楼市渐入迷茫期 买房人必须明辨的六大雷区

买房几个关键点不外地段、归属于地段及未来发展的配套、户型、产权合法性、有关房屋买卖的相关支出、营销时代带来的一些非折扣优惠及开发商价格策略识别、房源销控等。在这些环节，你可能“熟视无睹”，但如果修足买房功课，也可能转化为“熟能生巧”。

　　以下是楚芸个人收集整理的买房过程容易触砬碰的六大雷区，慎识，笃行。

　　一、不要以地价判断地段。

　　房价是怎么订出来的呢？从开发商拿地之初来看，是以该区域商业繁荣程度以及区域物业可规划容积率来认识的，但当开发商将地王或可开发用地转化为房子的时候，其订价往往是通过控制房源基础上的博弈订价，即事先测定一个基价，储蓄客户的时候并不报价，而采取的是登记与选房号方式，然后根据掌握的一比三左右的准客户按照半数成交的原则来确定价格，通过这种即时告知的价格，可以屏蔽一部分客户让其等待下一期释放房源，以不断提升可售房源的质量，并为后续各期项目修正户型提供基础。

　　判断地段的正确方式应该是结合需求进行，比如你是自住买房，交通通达时间与生活配套是主要判断标准，能够满足职场要求以及日常生活所及就可了。

　　二、不要以城市功能区判断配套成熟与否。

　　现在城市发达，功能区不断更新，商务区是否一定适合置业，这是一个重大的误区。

　　商务区包括金融商务区也好，都只是经济增长点的设置而已，与买房关系不大，相反开发商却把这些当做利好因素计入了房价，所以买房远离一些噱头式功能区更好一点。

　　三、不要贪便宜，便宜确实无好货。

　　买房合法看起来非常简单，看看五证，但事实非也，有些五十年产权用地建设的小型多功能公寓，看起来账是非常好算的，但你要懂得如何深入开发商内部来体会订价机制。往往这类公寓单价是高于住宅单价的，因为受众面扩大了。

　　再就是那些早期出让地块上现在开发的项目，更应注意其营销说法与折扣方式，这类项目如果归属于一个较大较有实力的开发商，其背景具备囤地可能，则可以大胆买入，但有些小开发商的项目，是因为多次辗转才获得现在上市销售机会，便宜的背后是诸多的资金转入转出，不买也罢。

　　四、谨慎认识赠送的所谓附加值。

　　为了消除消费者对公摊过大的顾虑，开发商可能免公摊销售，为了消除人们对电梯维护费的顾虑，开发商可能为了促销免除几年的电梯维护费用，为了消除人们对物业过高收费的顾虑，也可能赠送几年的物业管理费，这些都是短期行为的刺激销售政策，没有什么重大意义。

　　再比如买屋送修，买房送家具，送电器等，事实上销售前计价稍微提升一点，就足以将这些支出打进房价，因此买房不要追求面子工程，即追求额外优惠，或者将这些赠送附加部分进行剥离，单纯就房价与相关房型进行性价比的对比，从而做出自己的选择。

　　五、最好不要参与卡式销售项目。

　　博弈是最好的竞价销售手段，已为国内外营销实践所证明。

　　如果每个买房人都能够理性认真地对待买房选房，不急于表达自己的消费意向，开发商涨价的随意性将会下降许多。

　　最为常见的做法就是排队选房，通过需求集中来刺激价格上涨与调控房源。如果按照前述，对地段、配套、销售中的一些做法、对开发商释放的便宜房，有深刻认识，你也就不用追涨了，有合适的就买，没有合适的，也就不用到博弈队伍中去淘。就象坐地铁样的，等下一辆也许是最好的办法。

　　六、宣传图识与口头承诺要么坚持进入合同要么不作为考虑内容。

　　由于广告法规的规定不一，开发商宣传信息管制，许多宣传的内容与实际买入交付时的标准会有出入，所以，宣传图识与销售人员的口头承诺，不能信以为真，要么就写进合同的附件，要么就不考虑，独立思考。