海外买房风险提示

随着物业投资理念的日渐成熟，到海外置业已经开始由最初的少部分与海外有联系的人群扩张到众多的高端投资者。但是，律师提醒，由于存在政治因素、政策税收、信息不对称等各种风险因素，在你“心动不如行动”之前，一定要进行详细的调查，并做好充分的预案。

　　汇率风险是目前大多数海外置业者较为担忧的。因为房产贷款期限都较长，在这么长的时间内，利率一定是有升有降，贷款人会面临还贷金额的不确定性。除此之外，一旦今后房产要变现，也会产生各种问题。同时，政治风险也需要海外置业者充分注意：两国关系如何，该国政策稳定程度怎样，这些都是置业前必须摸清的家底。

　　了解当地经济发展状况

　　在投资海外房产前，一定要对即将选择投资地区的经济发展状况作一次全面的了解。“如果只是听信一些代理公司的一面之词，难免有失偏颇，这是海外置业的大忌。”新西兰FCC生活建筑顾问有限公司执行董事周启元表示。他还强调，了解当地的市场现在是处于怎样的周期，按照内地的投资模式，选择好的地段便能获得不错的回报，但是海外的房地产市场发展具有自己的周期，如果进入下跌周期，即使是投资顶级地段，也难保投资成功，因此选择房产的周期，选择在哪一个时间点进入这个市场，是很关键的问题。

　　明确各国的购房政策

　　海外房价和土地价格有所区别，以澳洲为例，购房者必须先行向澳洲政府购买地皮，才能进行下一个程序——房产开发。国外所谓开发商在严格意义上说更像是建造商，他们负责帮购房者设计、施工，并向政府部门报批。政府向购房者卖出土地之后，会每年征收土地税费以及服务费，用于社区的清洁卫生、垃圾处理及上下水道的维修，这是一项必须长期支付的税费，并随着土地价值的变化而变化。以美国为例，如一套总价为30万美元的别墅涨到50万美元之后，土地税的征收标准也会由3000多美元提高到 5000多美元。

　　海外很多国家土地为私有制，因此政府售出土地之后，产权基本上永久属于个人所有。不过，并不是所有的物业产权都是永久性的，也有一些物业仅拥有有年限的土地租赁权，如泰国的房产土地使用年限是90年，到期之后须归还给政府。

　　税费种类各有不同

　　投资者要对房产交易时产生的税费清晰地掌握，衡量税费成本是否可以承担。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税，其中需要说明的是，契税只是部分国家征收，如泰国、马来西亚等国家，征收标准为房价的1.5%左右。

　　欧美国家主要征收土地税，这种税赋每年征收一次，如美国纽约州的税务部门一般会在每年的4月15日之前给业主下发缴税通知。缴纳的金额是根据政府委托的专业评估机构对各区域每隔一段时间的市场评估作为依据来确定的，税率一般在1%～2%之间。而在曼哈顿购置公寓，需要缴纳、支付的税费有土地税、豪宅税（总价超过100万美元）、银行评估费、商业价值税、纽约州地产交易税、产权保险费、备案费用以及大楼储备基金和周转基金等。

　　售出房产时也会产生税费，主要征收的是增值税，如澳洲最高会按增值部分的45%来征收。因此业内人士建议投资者学会合理避税，澳洲购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳考察房产的费用（主要为机票）、律师代理费、验房费等等，都可以用来抵税。

　　海外置业管理成本非常高

　　在海外投资房产，管理房产极为关键。比如澳洲墨尔本市规定，对于自家门前的垃圾或者积雪等，必须由自己动手清理，如果超时未作清理，会有市政部门代劳，当然业主得支付相应的费用。而如果这些费用未及时支付，会给自己招来麻烦。还有，如果水电煤气费用长时间拖欠，很可能在机场出关时，会有工作人员很礼貌地告知：“对不起，您还欠××澳元的电费没有付清。”

　　专家表示，在国外，管理不善甚至无人管理，致使物业长时间空置，拖欠物业管理费，甚至拖欠银行按揭贷款，降低投资收益是小事，如果影响到自己的信用记录则是大事了。

　　应当聘请专业律师与中介

　　在海外购房，一般都有律师全程陪同，如在纽约市，购房者必须在一名有经验的房地产律师的帮助下来完成整个购房手续，当然，他们也能起到资金监管的作用，增强交易的安全性，不过这必须向他们支付服务费，纽约不论总价多少，收取标准在2500～3800美元，新加坡为每宗2000新币，马来西亚为1000美金左右。

　　总的来讲，在海外购房相当于要支付总房价的4%到7%不等的费用作为交易手续费。专家表示，办理按揭贷款时需要借助专业机构的力量，对于一般的购房者来说，由于自己不太了解各国家和地区的贷款政策，操作起来具有一定的难度。