开发商一房数卖，谁有优先过户权？

　　一、同一商品房数个买卖合同效力的认定

　　根据我国《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：......（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

　　由此可见，当开发商与一买受人订立《商品房买卖合同》后，房屋所有权并未让予该买受人，开发商又与多个买受人签订《商品房买卖合同》，多个买卖合同并非必然无效。

　　二、争议商品房所有权归属的实践裁判规则

　　在数个商品房买卖合同均有效的情况下，到底谁享有优先过户权？当前的法律并没有一个明确的规定。但是，结合我国民法的基本原则以及对我国多地法院相关判决的梳理，基本可以归结出以下规则：

　　1、已经办理商品房预告登记的买受人享有优先过户权

　　我国《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这表明，预告登记具有准登记的公示与公信效力，依法享有优先过户权。

　　2、未办理预告登记的，先行合法占有争议房屋的买受人享有优先过户权

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”。由此来看，如果不支持已经先行合法占有争议房屋的买受人的优先过户权，则与我国民法上规定的公平原则相悖。

　　3、未办理预告登记，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人享有优先过户权

　　对此我国法律没有相关规定，但是根据合同内容的相对性，支付房屋价款是买受人的义务，因此，已经先行支付房屋价款的买受人享有优先过户权。这是对合同当事人利益的维护，也是对正常市场经济秩序的维护。

　　三、一房数卖的基础解决路径

　　1、在签订合同时，买受人可以在合同中设置出卖人一房数卖的违约责任条款，提高出卖人的违约成本；

　　2、及时办理预告登记，以保证将来物权权利的实现。

　　【参考案例】（2015）盐民终字第03298号

　　2009年1月，孙某与某置业公司签订商品房买卖合同一份，购买商品房一套，房屋价款为27万元。合同签订后，孙某支付首付款9万元。2009年3月，某置业公司将该房屋交与孙某。孙某接受房屋后一直未搬迁入住。2010年9月，某置业公司又将上述房屋以32万元的价格出售给秦某。秦某支付首付款17万后入住至今。2015年8月，孙某将秦某诉至一审法院，要求秦某迁出争议房屋。

　　一审法院认为：不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。出卖人就同一商品房订立数个买卖合同，数个买卖合同均为有效合同，未取得标的物所有权的买受人可主张出卖人承担违约责任。本案中，双方当事人与某置业公司签订的商品房买卖合同均为有效合同，即秦某对涉案房屋的占有并非无权占有。现孙某未能举证其对涉案房屋已取得房屋产权证书，故要求秦某让出涉案房屋于法无据，不予支持。

　　二审中，孙某向法庭提交了某县房屋登记申请书一份，证明涉案房屋已经履行备案登记。

　　二审法院认为，本案的争议焦点是：孙某是否可以涉案商品房在房管部门合同备案系统中登记在其名下，而基于物权请求权要求秦某迁出已实际占有的涉案房屋。

　　孙某虽与某置业公司签订商品房买卖合同在先，且已将房屋进行备案登记，但其未能实际占有该房屋，其关于开发商向其交付房屋钥匙的陈述即便属实，亦不能视为房屋的实际交付，其对系争房屋的权利应通过该房地产买卖合同的履行来实现，包括房屋权利交付（即办理产权登记）和房屋实物交付。而一审判决已经查明，秦某与某置业公司签订的商品房买卖合同亦为有效合同，且某置业公司已完成向秦某交付房屋，秦某是基于购买房屋行为而合法占有、使用案涉房屋。故客观上某置业公司已无法向孙某履行交付房屋的义务，孙某应向某置业公司主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。综上，孙某自始未曾取得系争房屋的占有、使用权，其主张基于物权排除妨害，让秦某迁出涉案房屋的要求，缺乏法律依据，本院不予支持。

　　二审裁判结果：驳回上诉，维持原判。