什么是CM合同？
1、CM模式概述
CM 是一种承发包模式，同时也是一种建设项目的管理模式。但是，如果要给 CM 模式下一个简单的定义，却是非常困难的。但是随着国际建筑业不断发生的各种变化，国际上对 CM 的概念有许多不同的解释。因此，对 CM模式上的概念应该从它的合同结构、组织结构以及在工程管理和目标控制方法上的特点等几个方面理解。根据查阅资料，CM 模式在理论上的创始人是美国的Charles B.Thomsen。1968 年，Charles B.Thomsen 等人受美国建筑基金会的委托，在美国纽约州立大学研究关于如何加快设计与施工的速度以及如何改进控制方法时，通过对国内许多大建筑公司的调查，在综合各方面的经验和体会的基础上，提出了一份题为《Fast Track》的研究报告。这份报告详细研究了设计与施工的搭接、施工阶段的管理和系统工程的管理方法。
2、什么是CM合同?
CM合同属于管理承包合同，有别于施工总承包商承包后对分包合同的管理。与雇主签订合同的CM承包商，属于承担施工的承包商公司，而非建筑师或专业咨询机构。
3、CM合同的类型
(1)代理型CM
从合同关系上看与我国的工程管理模式一致，设计、CM代理、施工承包商等主要参与方都与业主签订合同，分包商和供应商与施工承包商签合同，CM代理代表业主对工程进行管理，协调设计、施工之间的关系。业主可以另外聘用咨询工程师参与或直接由建筑师进行规划和概算控制。CM代理商代表业主负责工程项目的现场管理和目标控制，建筑师可以从业主和咨询工程师得到指示，但与现场的协调都通过CM代理进行，工程的分阶段发包都由CM代理介入，CM代理对工程的全过程全面进行管理。
(2)风险型CM
与我国的建筑工程管理模式相比较可以看出，采用这种形式，CM代理实际上要担任施工总承包商的角色。但是，由于CM代理同时要对工程进行管理，一般情况下，业主为了减少投资风险，且对工程投资额有总体限制，通常要求CM代理提出保证最大工程费用GMP，以保证业主的投资控制。如最后工程结算超过 GMP，则由CM代理自行支付超出部分，业主不再支付;如工程结算低于GMP，则节约的投资归业主所有，但由于 CM代理额外承担了保证施工成本的风险，对投资进行了有效地控制，因而可以得到业主的额外奖励或合同约定的余额分配比例。这种管理模式与我国的现行工程管理制度相比主要区别在于监理单位工作内容的规定和对施工单位工作内容的界定，这些属于我国资质管理的范畴。
A、监理单位只能在业主授权范围内进行工程实施阶段的工程管理。
B、监理单位不能承接工程，只能为业主进行智力服务。
C、监理工程师没有对工程投资使用的实际控制权。
D、不允许总承包单位自行管理工程，必须由监理单位参与工程管理。
