房地产开发商拖欠工程款怎么办

　　一、房地产开发商拖欠工程款怎么办

　　1、实际施工人可以直接向合同相对方（转包人，违法分包人）主张权利。

　　《司法解释》第二十六条第一款规定：“实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应予受理。”

　　2、实际施工人可以发包人为被告直接起诉。

　　实践中，承包人与发包人订立建设工程施工合同后，往往再将建设工程转包或违法分包给实际施工人。按照合同的相对性来讲，实际施工人应当向其有合同关系的转包人或违法分包人主张权利，而不应当向发包人主张权利。

　　3、人民法院可追加转包人或违法分包人为共同被告或第三人。

　　人民法院可以根据案件的实际情况追加转包人或违法分包人为共同被告或案件的第三人；实际施工人也可以发包人、承包人为共同被告主张权利。这样既能够方便查清案件的事实，分清当事人的责任，也便于实际施工人实现自己的权利。

　　二、拖欠工程款的注意事项有哪些

　　1、合同的有效性问题

　　工程款的取得首先要解决合同的有效性问题。

　　2、合同的相对行问题

　　必须和业主存在直接的合同关系或者有有效的授权委托，否则业主有权拒绝付款。

　　3、工程结算方式及数额的问题

　　程款结算是施工企业工程款清欠的核心环节，也是发承包双方的争议焦点。

　　4、开发商业主违约导致的违约责任问题

　　如果双方合同对此没有特别规定，那么对于拖欠的工程款可以按照同期同类贷款利率计息。

　　5、诉讼时效问题

　　工程款超过诉讼时效，施工企业将丧失胜诉权，对方可以此为由拒付工程款。工程款追索的诉讼时效一般为2年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。

　　6、对于施工单位的特殊保护问题

　　建设工程价款优受偿权从竣工之日（已完工工程）或约定竣工之日（在建工程烂尾）起必须在6个月内行使，且不得对抗已付清大部分房款的消费者。

　　三、拖欠工程款诉讼时效

　　大多数拖欠工程款已历时相当久，甚至超过两年，有的甚至达到十年之久。拖欠太久的工程款，承包商经常因法律意识淡薄或碍于情面怕影响与建设方的关系等原因而错过诉讼时效。

　　在此有必要提醒：工程欠款的诉讼时效为三年，从知道或应当知道拖欠行为起算。我国法律规定诉讼时效可以通过一定的主张权利行为得以中断，中断后诉讼时效可以重新计算。

　　因此，各承包商可以采取书面发函（对方一定要签收或采取挂号信等形式证明已送达）、向清欠主管部门及相关部门投诉（一定要有书面记录）、与发包方补充协议或签订还款协议等办法，使诉讼时效中断。

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