南京市居民商品住宅价格管理暂行办法

　　第一条　为了适应建立社会主义市场经济体制的要求，进一步加强居民商品住宅价格管理，规范价格构成和价格行为，促进房地产业的健康发展，根据国务院国发（1993）60号文件和《江苏省价格管理监督条例》以及省物价局、建委、财政厅、建设银行《转发国家物价局等四个部门关于〈印发商品住宅价格管理暂行办法〉的通知》规定，结合我市实际情况，制定本办法。

　　第二条　在我市行政辖区范围内，从事居民商品住宅开发经营的企业均须执行本办法。

　　本办法所称居民商品住宅，是指开发企业开发经营的普通商品住宅和政府给予政策优惠的解困房、微利房、经济用房、合作建房等优惠商品住宅。

　　第三条　居民商品住宅价格实行政府定价管理。市物价部门负责组织贯彻实施国家和省制定的价格管理政策和规定，并负责本市居民商品住宅的价格制定、调整和管理监督工作。

　　区物价部门负责管理法人登记关系隶属于本区的开发企业，开发经营建筑面积在2万平方米以下项目的普通商品住宅价格。

　　第四条　制定居民商品住宅价格的原则是：以合理成本为基础，市场供求为导向，符合国家政策规定，兼顾国家、企业、消费者利益，并考虑房屋的建造质量、所处地段、层次等因素，按质论价。

　　第五条　开发建设优惠商品住宅的企业，必须在项目开工前三个月按本办法第九条规定的价格构成测算销售价格，报市物价部门审核批准后执行。开发企业不得擅自制定和调整。

　　第六条　普通商品住宅销售价格由市物价部门按一九九四年南京市建成区土地级别的划分，制定区域最高销售价格，适时公布。开发企业确须突破最高销售价格的，应按本办法第九条规定的价格构成测算销售价格，报市物价部门核定。

　　第七条　普通商品住宅预售价格实行申报认可制度。开发企业必须根据本办法第九条规定测算预售价格，于首次销售前一个月，按分管权限分别向市、区物价部门申报，经审查认可后方可预售。预售价格未经物价部门认可，房产管理部门不得核发《销售许可证》。

　　普通商品住宅销售实行价格备案制度。开发企业应于每季的第一月十五日前将上季普通商品住宅的实际成交价格，报市、区物价部门备案。

　　第八条　居民商品住宅交易必须进入房地产市场，并在交易场所挂牌出示其座落位置、建筑结构、规格、面积、计价单位和销售价格，公开成交。

　　第九条　价格的构成。

　　一、成本：

　　1、土地征用及拆迁补偿费（或土地出让费）；指按国家规定支付的征用土地及地面附着物补偿费、安置费、补助费、耕地占用税等。拆迁旧建筑物回收的残值和安置中的差价收益要冲减成本。

　　受让土地按实际支出的土地出让费计入成本。

　　2、前期工程费：指开发项目前期工程所发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘及通电、通水、通路、土地平整等费用。

　　3、建筑安装工程费：指列入建筑安装工程施工图预算项目内的主体房屋建筑安装（包括设备）费用。

　　4、附属公共配套设施费：指开发项目红线内列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性公共配套设施费用。如：居委会、派出所、幼托、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等（包括设备费用）。

　　5、公共基础设施建设费：指开发项目内与商品住宅相配套的公共基础设施的建设费用。如：道路、供水、供电、供气、排污、通讯、照明、绿化、环卫等。

　　6、管理费：指由开发企业为组织开发经营活动必须发生的管理费用。按开发建成房屋建筑面积计算，一级企业21元／平方米，二级企业20元／平方米，三级及三级以下企业为19元／平方米。

　　7、利息：指开发企业为开发项目筹措流动资金所发生的银行贷款利息。利息支出的计算基数为项目开发总成本（除利息外）的30％，计算时间为：多层住宅（七层及以下）一年半，高层住宅（八层以上）三年半。利率按国家有关规定执行。

　　8、材料差价：指房屋建设期间钢材、木材、水泥等主要建筑材料的市场综合平均价与预算价格之间的差价。市场综合平均价由市、县物价部门核定。

　　上述列入成本项目的各项费用，必须严格按照经批准的规划设计方案实际发生的项目执行。未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。

　　二、利润：指开发企业按规定提取的利润。利润的提取基数为第九条第一款成本构成中的

　　1-5项之和。利润率：普通商品住宅为15-20％；优惠商品住宅除解困房不计利润外，其它为6％。

　　三、税金：按国家税法规定执行。

　　四、住宅差价：

　　1、地段差价：对开发企业使用未经土地出让或未补交地价取得的土地开发建设的普通商品住宅，均按建筑面积征收地段差价，作为政府的专项基金，主要用于城市基础设施建设，具体办法另行规定。

　　2、质量差价：经市（或县）建设工程质量监督站确认的优质工程，在结算房款时按房屋建筑安装工程费加价1％。

　　3、楼层差价：由开发经营企业根据具体情况自行确定，但每幢楼增减差价的代数和应趋近于零。

　　五、下列费用不计入居民商品住宅价格：

　　1、开发小区（片）红线外的市政基础设施建设费用；

　　2、开发小区内的营业性用房和设施的建设费用。

　　六、价格计算公式

　　单位商品住宅销售价格＝成本＋利润＋税金＋地段差价成本

　　＝（建筑综合造价＋附属公共配套设施费＋公共基础设施建设费＋管

　　理费＋利息＋材料差价）÷商品房面积

　　商品房面积＝房屋建筑总面积－安置面积－公共配套面积建筑综合造价

　　＝土地征用及房屋拆迁补偿费（或土地出让费）＋前期工程费＋建筑安装工程费

　　利润＝（建筑综合造价＋附属公共配套设施费＋公共基础设施建设费）×利润率÷商品房面积

　　（成本＋利润）

　　税金＝——————－×税率

　　1－税率

　　七、本办法规定的有关费率，在情况发生变化时，统一由市物价部门适时调整。

　　第十条　代收费用：指政府有关部门通过开发企业代收的行政事业性收费，其收费项目和标准必须以省、市政府，省、市物价部门、财政部门颁布的文件为依据。

　　第十一条　有下列行为之一的，属于价格违法行为，由各级物价检查机构依照《中华人民共和国价格管理条例》、《江苏省价格管理监督条例》等有关规定予以处罚。

　　一、违反本办法第五条、第六条规定，越权制定、擅自提高居民商品住宅销售价格的；

　　二、违反本办法第七条规定，不执行普通商品住宅预售价格申报认可制度和实际成交价格备案制度的；

　　三、违反本办法第八条明码标价规定的；

　　四、违反本办法第九条规定，虚置成本、乱摊费用、隐瞒面积、不执行规定计价办法，变相提高居民商品住宅价格的；

　　五、其它违反本办法的行为。

　　第十二条　各县可参照本办法，结合当地具体情况另行制定实施意见，报市物价局备案。

　　第十三条　本办法由市物价局负责解释。

　　第十四条　本办法自一九九五年一月一日起执行。