调控政策迫使房东由售转租

　　在节后的上海二手住宅市场中，买卖交易大幅度萎缩，而租赁交易却大幅增长。对此，21世纪不动产曾对旗下300多家门店进行抽样调查，其结果显示，租赁业务的比例在门店交易结构中不断攀升，已从节前不到40%跃升至春节后的70%。

　　据21世纪不动产分析师罗某申介绍，这一比例基本与去年年中的水平持平。

　　“2010年5月到7月是二手房交易较为活跃的时期，抽样调查也印证了二手房市场的历史走势。” 罗某申进一步表示，“40%、70%这两个数字，会在楼市相对火爆期和低迷期交替出现。当楼市相对火爆时，租赁占比约40%，楼市相对低迷时，租赁占比70% 。”

　　为何在楼市火爆时，租赁少买卖多，而楼市低迷时，租赁多买卖少?汉宇地产南丹店分行经理韩某刚给出了答案：“在行情不好时，客户会发现二手房转让价格达不到他们的心理预期，那既然卖不出好价钱，还不如先租出去。”

　　记者经采访后发现，由租转售的现象在今年的二手房市场中尤为突出，而这与目前持续进行的楼市调控政策不无关系。“由于限购和房产税的影响，许多想要转让房屋的客户开始转向租赁。”韩某刚介绍说。

　　徐小姐就是其中的一例。上周她致电汉宇地产表示，原先挂牌出售的房子要转成租赁房源。徐小姐的房子位于徐家汇核心区域，原先的挂牌价为350万元，是一套110平方米左右 (论坛 新闻)的两房。

　　“根据上海以前的限购政策，无论之前有多少套房，只要是户籍市民都可以新购一套房;但是1月底的新限购细则规定，拥有两套及以上的本地居民已经不能买房了。”韩某刚告诉记者，“她是去年底挂牌出售的，原意是打算卖出一套再买进一套的，但没想到在房子售出前新政就出来了。”

　　名下已有多套住宅的徐小姐突然发现，自己已属于“限购一族”。既然无法置换新房，徐小姐只好将这套佳安公寓的房源重新出租。“去年10月前，这套房子还是出租的，租金每月5500元，现在她一下子提价到每月6500元(涨幅达到18%)。”韩某刚透露。

　　对拥有多套房的业主来说，高悬的“房产税之剑”也让他们惴惴不安。自房产税出台后，不少业主为避免被征税，不得已放弃了置业计划。

　　“对三口之家来说，如果已有两套房，卖出一套再买一套还是可以的，但如果这么操作，很可能就要被征税了。”韩某刚介绍说，“有一个客户已有两套90平方米左右的房子，原先计划将其中一套置换成130平方米左右的三房，但这样人均面积就超过了60平方米。”

　　之所以要在租金上“加码”，韩某刚分析认为，这是不少因政策原因不得不由售转租的房东们的普遍做法，“目前来看调控不会放松，限购令也不知道何时会终止，而房产税也搁置了部分业主的置换计划，为了弥补损失，这些转租的房东一般会抬高租金。