北京对限价房定价机制进行调整

　　前北京市住房保障工作总结大会上传出消息，北京将尽快建立经济适用住房封闭运行机制，完善政府回购制度。同时，明年北京要建立健全保障房分配和后期监管机制，将改进和完善限价商品房定价机制。随着保障房建设成为下一阶段地产行业的重点关注方向，保障性住房体系也正在不断深化和完善，但是否能真正执行到位，落实到实处才是关键。

　　综合媒体报道，北京市住建委相关负责人表示，北京市将根据实际情况，对限价房定价机制进行调整，减少以限价房来投资牟利的空间。不过，上调的幅度不会太多。同时，北京市住建委还将出台经济适用住房回购政策，按照“老房老办法、新房新办法”的原则执行经济适用住房回购政策，即“回购”政策执行之前签订合同的经济适用住房将实行目前的再上市政策;但从新政策执行之日起签订购房合同的经济适用住房如果上市将由政府回购，回购方式、回购价格将出台细则明确，不允许房主自己再上市销售。

　　限价房这种出现于住房供应体系中的带有一定保障性质的产品，从2008年开始推出，主要从价格和套型面积两方面来限制，其定价的功能就是对市场房价的调节作用，主要解决保障体系中达到经适房和廉租房标准之外的中低收入家庭的住房需求，是限制高房价的一种临时性举措。其定价的原则是同区域、同品质的商品房价格的80%。理论而言，限价房在土地挂牌出让时就已经被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，是一种“定向产品”。从实际情况看，由于近年楼市市场的的迅速发展，实际的限价房项目好多仅为市场房价的50%甚至更低，较大的售价差空间使得限价房往往成为部分利益群体的投资工具，而失去了其保障住房需求的原有本意。

　　此次“限价房定价机制新政”的调整，将有利于缩小限价房项目与商品房项目之间的价格差距，从而压缩限价房的“投资牟利”空间。失去了利益驱动，限价房申请中的腐败现象或者将会减小，有助于限价房申请的相对公平性。然而，面对目前商品房市场房价不断下跌的趋势，限价房这一“优势”本身也在逐渐萎缩，限价房这一临时工性质的“定制”商品房也正面临尴尬境地，毕竟开发利润被大大压缩，尤其碰上今年的行业严冬，此类项目的拿地意愿并不积极。限价房售价上调，将重新刺激部分开发商的拿地、开发意愿，这对眼下的保障性住房这部分倒不失为一次有益的刺激。但如果价格如果上调到令符合标准的家庭再度感到无力负担房价之重，限价房也就失去了其本来的意义，走入了与目前商品房市场同样的境地。

　　而新的经济适用房将由政府回购，取消经适房直接上市这一政策，将对经适房市场有较大影响，这一新政将大大减少经适房的投资牟利空间，一旦细节部分正式实施，预计部分利益群体“染指”经适房项目的腐败现象将大大减少。事实上，此前北京的经适房规划说明中也指出，“收购存量住房和租赁型经济适用住房，作为政策性租赁住房的主要来源”，即政府将逐渐把部分原来用于出售的房产改为出租，保障房以出租代替出售，才是根治这些弊病之策，以有限成本和更快的流通速度保障更多中低收入人群。在这种方式下，中低收入人群可以以长期租赁经适房来解决住房需求，而部分投资投机群体则失去了交易利益空间，此举可从根本上避免违规购买、谋取不正当利益及投资炒房的行为。

　　此外，总结会上还透露，2012年北京市的保障性住房将新开工建设、收购各类保障性住房16万套，其中公开配租配售9万套，用于旧城区人口疏解、棚户区改造、重点工程建设拆迁等定向安置用房7万套;全年竣工各类保障性住房7万套。据悉，为解决公租房建设运营资金的瓶颈，相关部门对于支持公租房的发展，贷款的基准利率可以下浮10%。