房产纠纷如何处理 余春明律师为您支招

　　摘要：在我们中国，房产是绝大部分家庭中最主要的财产，是老百姓毕生的心血。因房产引发的纠纷在生活中很常见，如房屋买卖时一方违约的纠纷、房产继承纠纷、离婚财产分割纠纷等等。遇到房产纠纷该怎么处理呢？下面看看余春明律师怎么说。

　　主持人：各位网民朋友，大家好!欢迎大家来到找法网特色栏目——专家面对面第四期，本期访谈的主题是“房产纠纷怎么处理”。今天我们邀请了一位非常优秀的律师。他是清华大学法律硕士，具有多年法院及律师经验。曾获广州律师“业务成就奖”及“维护社会稳定奖”、广东法制盛邦“优秀律师”、“最受客户欢迎奖”“全国网络评选优秀律师”等殊荣!

　　今天我们很荣幸邀请到了广东法制盛邦律师事务所的余春明律师做客找法网。

　　余律师，很高兴您能来参加我们的节目，先跟网民朋友打个招呼吧!

　　余律师：各位网民，大家好!主持人好!

　　主持人：(面向律师)余律师，现在买房在很多人心中都是一件头的头等大事，所以，很容易产生各种各样的纠纷，我们本期访谈的主题是房产纠纷怎么处理?主题预告之后，就有不少网友上来提问，下面我们来一起看下网友们都遇到了哪些问题!

　　有一位网友说，他买了一套房，收房后，我拿着开发商给的钥匙，花了8万元装修房子，后面发现那房子不是我的，他的房子在隔壁。该房的业主要我支付1.3万元赔偿，他之前装修都花光了钱了，现在不得不四处借钱办理退房和买房手续，这明明是开发商的错，为什么要他来埋单?这位网友真的要赔偿那个业主钱吗?

　　余律师：这是一个电视小品里的故事，现实版的演绎，曾经电视里黄宏和巩汉林演过这样的小品，今天在现实中出现了。

　　网友的这个问题主要看开发商与买房人的过错责任大小划分，如果是开发商给错钥匙，售楼小姐领错房间，开错房号，这个应该由开发商负全责，所有的损失应该由开发商承担，一般很少出现这种错误。但如果自己没有尽到注意义务，那么，自己也应该承担部分责任。

　　主持人：通常，新的楼盘建好后，每个单位都是长得差不多的，作为买房者是认清房号是很必要的。如果就像上面您说的开发商标错房号、给错钥匙、售楼小姐又领错房，像这样完全是开发商的错误，买房者应该怎样收集证据呢?

　　余律师：如果完全是开发商的责任，第一，要注意保存好开发商给错的钥匙；第二，开发商标错房号的，买房者应在房号恢复前聘请公证员做现场证据保存的公正；第三，要举证自己装修花了多少钱，比如，购买材料的发票、支票等证据，以后向开发商索赔时用；最后，买房者可以协商解决，如果协商不成，则可以拿着证据通过人民法院提起诉讼解决。

　　主持人：那么，我们有相关的问题相请教余律师，购房是现在很多年轻男女将要面对的问题，那在购房过程中，签订购房合同时要注意哪些问题?合同中要约定哪些事项?

　　余律师：首先要明白买卖双方的情况，尤其是开发商的资质等情况，要在合同中约定清楚。

　　第二，要了解房产的合规性、合法性，如，有无土地使用证、建设工程许可证、规划许可证、规划验收证、建设工程合格证、预售证等，这些证件可以证明房产的是否合规、合法，因为只有合法、合规的楼盘才可以销售，才能保证网友们的利益。

　　第三，要约定房屋的标的物情况，如房屋的坐落、面积、朝向、楼层、内装修等细节。

　　第四，约定好价款。按套内面积多少钱?按建筑面积多少钱?总价多少钱?

　　第五，约定付款方式。是一次性付款?还是按揭?还是分期付款?这些都要在合同中约定好。

　　第六，约定违约责任。如延迟交房、延迟交钱，要承担哪些法律责任。

　　第七，产生纠纷时的解决方式。发生纠纷，是向仲裁机关申请仲裁，还是向人民法院诉讼?

　　最后，其它。有特别约定的，只要双方达成共识，可在特别约定条款中体现。

　　房管局有合同范本，但是范本只是起到指引作用，不影响双方针对个别事项进行特别约定。

　　主持人：除了刚才余律师所说的应注意的内容外，我们身边的亲戚朋友还可能会遇到这样的情况：收房时，发现房屋的实际情况与合同约定的不同，怎么维权?

　　余律师：房屋的约定情况与实际不同，一般指装修、设备以及实际面积。我们先说实际面积，在广州，有这样的规定，如果实际面积与约定面积存在3%以内的误差，应按实际面积的单价结算；实际面积与约定面积超过3%的误差，购房者有权利选择继续购买还是退房，购房者要是选择购买的话，多出的3%的实际面积的款项由开发商承担，所有权归购房者，这是对开发商的特别约束的规定。实际面积比约定面积少3%以内，也是据实结算；实际面积比约定面积少3%以上，少的部分由开发商双倍退还房款给购房者。

　　举例：合同中约定房子的面积是100平方，但实际面积只有97平方，则开发商退还少了的3平方的房款；如果实际面积只有95平方，误差在3%以外的2平方的房款，开发商要双倍退还。

　　主持人：余律师给我们提了个醒，我们在买房时，明明合同约定的是这么多平方，但在收房时又多了几平方，这意味着我们要多付几平方的钱，相信很多网友都会担心这样问题。虽然有相关法律对业主们的保护，我们也要去了解相关的法律知识，才能更好地维权。

　　那么，我们再来看下一个网友的提问。这位网友与开发商签订了预售合同书，在交首付款、签商品房买卖合同书的时候，开发商说面积增加了6平米多，他现在不想要房子了，想要回定金，与开发商协商，但开发商让他9号之后再去拿回定金(9号是签订合同的最后一天期限)，很明显是想等他先违约，不退我定金，那这位网友该怎么办才能顺利地拿回定金呢?

　　余律师：就像我刚才说的，如果该网友买的是不足两百平方的房子，那么就是没有达到3%允许误差的界限，那么可以据实结算，多出多少就多交多少钱。现在选择退房的话，应该发一个书面的通知解除该合同，开发商必须在一个月内退还定金，并支付利息，利息按银行同期贷款利率计算。

　　如果开发商要求购房者9号去拿回定金，让他主动违约，那么购房者可以通过公证处做一个证据保存公正，要求八号之前解除合同，退回定金。通过公证处对该书面通知的内容及通知发出的时间的公正来达到证据保存的目的，开发商便无法狡辩。

　　主持人：这位网友他还不知道可以委托公证处做证据保存公证，所以开发商不同意退回定金他就不知道怎么办了。刚才余律师给了我们很多有用的建议。

　　另外，想问下余律师，预售合同中的定金与违约金有什么区别呢?假如签了预售合同又不想买房了，是不是就拿不回定金，而且还要交违约金呢?

　　余律师：合同中的定金是履行合同的保证，也就是保证金。购房者签了合同又反悔的，就无权要求拿回定金；开发商反悔的，就要双倍返还定金。

　　违约金是一方违约后对另一方的补偿，有惩罚和补偿的性质，这是对违约方的惩罚和对守约方的补偿。

　　那么，是不是买房者违约了不仅拿不回定金，还要交违约金呢?不是的。《合同法》116条明确规定，如果一方违约了，对方可以选择要定金还是违约金，二者只能选其一，不能同时适用。

　　主持人：我们在订约定时就要了解了，一方违约了，另一方只能二选一，选择要定金或者是违约金。

　　那我们来看下一个问题。这位网友说他买了一处房子，还款两年多了，前两天去银行问，如果早点把贷款还清是不是早点拿到产权证，结果银行那边说，开发商跑路了，但不知道出于什么原因，银行里没有产权证。如果这样，十年后，他还完了钱，去哪里要产权证呢?银行有没有责任给他这个产权证?他该怎么办?

　　余律师：我先介绍下开发商获取贷款和购房者获取贷款的流程。一般来说，开发商可以将在建工程作为标的物抵押给银行来获得贷款；等工程建好，可以预售或预售时，购房者可以凭购房合同到银行申请按揭贷款。

　　有些开发商违法违规操作，在没有取得各项合格的验收手续和各种政府批文的情况下售房，由于手续不齐全，政府不可能给每套房办理房产证，所以即使还清了所有房款，也可能拿不到房产证。这样的情况以往屡见不鲜，近两年政府监管比较严，这种事情越来越少了，但也不能杜绝。

　　银行跟这位网友之间是借贷关系，银行借给你钱，你就要按照借款合同的约定还款，款项还清了，银行就把抵押涂销掉，而没有义务办理房产证。

　　那么，这位网友拿不到房产证该怎么办呢?现在政府都要求把房款打到政府监控专项账户，这个账户专门用来监管在建工程款、材料款、工人工资、工程进度款等与在建工程有关的款项，防止开发商挪用。如果当地政府监控得严，是可以到当地政府去查询没有房产证到底是哪一个环节出错了，也可以向人民法院起诉要求开发商办理房产证，并且承担逾期办证的违约金，违约金按总房价的日万分之五计算。一般合同中有约定逾期办证的赔偿责任的条款，即使没有约定，也可以根据公平原则、诚信原则要求赔偿，法院会支持的。[page]

　　主持人：购房者没有房产证也可以贷款吗?

　　余律师：像前面说的，购房者只要拿着与开发商签订的购房合同，得到银行认可了，银行便会贷款给购房者了。因为房产证不可能在你刚买下房就办下来的，要在签订购房合同后前往房管局备案，如果开发商各项手续齐全，房管局将在三个月内给购房者发放房产证，如果开发商的各项手续不齐全，办证的过程就不知道要到什么时候了。

　　主持人：下面这位网友咨询关于二手房买卖的问题，他看中了一套二手房，也去看过房源去过中介公司，准备交易，但现在他担心的是，如今这社会什么都有可能造假，这家中介的营业执照、这套二手房的产证，一切的一切会不会是假的，他很害怕，也不知道这套房子是不是被抵押了，他要到哪里去知道确切的情况，周边的人他也不熟悉，不知去哪里打听，他要怎么做才可以放心购买这个房子呢?

　　余律师：可以通过工商管理部门和房管部门查询中介公司是否正规。另外，通过房产局的下属机构——房地产交易中心查询房产证的真实性，只要明确给出地址和门牌就能查到房产的所有人是谁，共有人是谁，有无抵押。查询信息是免费的。

　　主持人：购房时，如何审查中介公司的资格?如何审查房源是否合法?如何审查卖房人是否有权卖房?是不是也可以通过刚才说的途径查询呢?

　　余律师：中介公司与房产的情况可以通过刚才的途径查询。想知道卖房人是否有权卖房就要看卖房人是否是产权人，如果是的话，产权人为女性且满20岁、产权人为男性且满22岁，即使产权登记在其个人名下，购房者也应要求对方提供婚姻状况证明，卖房人是已婚的，那么这套房子通常是属于夫妻共同财产，单方无权处分，配偶也应签署房产买卖合同；卖房人是单身的，就可以卖房了。

　　主持人：还有这样一种情况，配偶突然死亡了，房屋怎样过户?是否能取得该房屋的产权呢?

　　余律师：如果不幸遇到这样的情况，可以找到房屋的继承人，要求他们协助配合办理过户手续。

　　主持人：如果对方不配合呢?

　　余律师：对方不配合，只能凭购房合同、已支付全部房款的证明起诉到人民法院，要求判决房屋继承人协助办理过户手续。

　　主持人：下面看下一网友的提问。这位网友说他想买一套房，该房子是房主三年前买的公房，能买产权，产权费一万五。房主要求他先代付产权费，买下产权后再过户。只是双方签了一个简单的合同。房主有没有可能反悔呢，他反悔的话，有没有负法律责任呢?

　　余律师：一般的公房只能卖给本单位的干部职工，如果以原房主的名义买的房，是有风险的，如果对方反悔，权益就很难得到保护。能不能得到赔偿?原房主要不要承担法律责任，就要看双方的过错大小，你这种情况是混合过错，公房的所有者还没有买到公房，就把公房卖给别人，是不合法的。同时，购房者明知道公房，自己没有资格买，仍然购买，也是要承担一部分的责任。

　　主持人：公房是不是不能买卖呢?

　　余律师：不能这么笼统地说。公房第一次的买卖是卖给本单位的干部职工，等干部职工买下房屋并取得产权后，将房屋所有权过户到个人名下了，可以再出售。也就是说公房经过第一次买卖，产权变为个人所有了，才可以进行出售。非本单位职工是不可以直接购买公房的。

　　主持人：公房买卖和其他二手房买卖有区别吗?具体有哪些程序?各地对公房买卖的政策是否一样?

　　余律师：单位将公房卖给本单位职工，职工获得产权，再将房子转手卖出，这跟二手房买卖基本是一样的。但是，购买公房时没有交一些相关的税费，再次交易时就要补足相应的税费。由于公房的种类很多，各地的政策不一样，所以对公房买卖没有统一的政策。

　　主持人：已经买下的公房有效吗?如果不能买卖，对方要回房子，该如何向对方索赔?

　　余律师：一般，购房者以单位干部职工的名义购买公房，才会出现这种情况。如果公房是原房主已经获得所有权后的二次买卖，产权已经变更到购房者名下，那么，原房主没有权利要回房子。

　　如果购房者以原房主的名义购买第一次买卖的公房，所有权人仍然是原房主，那么，他有权要回房子。就像刚才所说的，这种情况属于混合过错，后一手的购买人应与原房主共同承担责任，即，后一手的购买人将房子退回给原房主，原房主将购房款、利息、升值以及装修的部分赔偿给第一手的购买人。

　　主持人：公房已经成功过户，能被继承吗?夫妻离婚，公房能否被分割?

　　余律师：公房已经过户的，是属于个人财产，跟普通的房子没什么区别，可以被继承。夫妻离婚了，也可视为夫妻共同财产，参与分割。

　　公房没有过户到个人名下，公房购买人对公房只有使用权，这时候，公房不能被继承。

　　主持人：下面这位网友问，1992年他以居民身份买了一套平房，现在该房子面临拆迁，以前的房主找他要30%拆迁费，这样合法吗? 他们以前签订了房屋买卖协议的，那么，他应不应该给他30%的拆迁费呢?我手上有房产卖契，是经房地产管理局订立的。他手里还有个人建房许可证、宅基地使用证，都是写他的名字，在2004年，他们家的户口所在地也都改为该房产地址了。

　　余律师：该拆迁费是按照房屋的产权人，也就是宅基地使用证、建房许可证、户口上登记的产权人来发放的，原来的房主已经不是该房屋的产权人了，他现在索要拆迁费是没有依据的，如果他对当初的买房过程有什么疑问和纠纷，可以通过诉讼解决，直接索要拆迁费没有法律依据，网友可以不给。

　　主持人：那，买农民房有没有风险呢?

　　余律师：有的。法律规定，农民房是农民在宅基地上自建、自住的房屋，只能在本集体组织里流转，即只能在本村民之间买卖，城市居民购买了农民房，可能会导致合同无效，房屋升值的时候，农民可能会要求收回，司法判例中，处理这类案件，法院会判决城市居民返还房屋，农民返还购房款并赔偿装修费等损失。我们现在常说的“小产权房”，事实上就是用农民的宅基地建房屋卖给城市居民，这是不合法的，所以小产权房拿不到房产证，就是这个道理。

　　主持人：现在我们了解了购买农民房是有风险的，网友们在购买农民房是要多留一个心眼了。下面这位网友想咨询关于租户的法律问题：

　　他公司需要在某区成立一个办事处，于是派他做代表负责租赁办事处的事，今年八月二十日他代表公司租了一个房子，按照公司的协议和房东签了协议，交了半年的房租，该房东是二手房东，她和原房东也签了协议的。由于公司业务上的原因，要求他在九月十五日把办事处退租，根据协议，提前退租须赔偿房东一个月房租和押金，再加上一个月租金，也就是房东应该退他4个月房租。他搬走的前一天，二手房东口头答应：应尽快把房租退给他。但由于二手房东和原房东产生了矛盾，导致二手房东迟迟不肯退他4个月房租，催促多次，但她的答复是只有等她要回原房东的房租之后，才能退还房租给这位网友的公司。然后，公司还以这位网友办事不利的理由，要求他作出相应赔偿(如果钱要不回来的话)。他应该通过什么合法途径(不打官司)拿回房租?如果要不回钱的话，公司要求他个人做出赔偿是否合法?

　　余律师：公司要求这位网友来承担对方不退租金的损失是不对的，因为网友履行的是职务行为，其本身无过错。是二手房东不退还租金，公司要求网友赔偿损失是没有法律依据的。至于二手房东不肯退还租金的话，可以向当地街道办房屋租赁管理部门投诉，要求房屋租赁管理部门责令二手房东退还相应的租金；也可以请求街道办、居委会、司法所进行调解；再不然可以向法院起诉，要求人民法院强制执行。

　　主持人：接下来看下一位网友的提问，他的问题呢是当下很多年轻人结婚时特纠结的问题。他说他买房的时候，担心以后离婚，财产被女方分走，故意写成了父母的名字，找父母借钱买房子时候也没有留下足够的根据，还款的时候有签字但是没有按手印，现在无法证明是自己出钱买的那个房子，别人说如果没有足够的证据并且父母都已经不在人世，房产就直接成了遗产被兄弟姐妹们分割，要兄弟们放弃，可他们有各种理由都不到场签字；儿子们都以为我会留房子给他们，现在房子都弄不回来，搞得和儿子们的关系也差了，以后养老也成问题，有什么办法补救吗?

　　余律师：这里涉及两个问题，一是，婚前购买或者是父母赠与的房子，离婚时女方能否分得房产；二是，自己买房，写父母的名字，怎么才能保障自己的权益。

　　首先，婚前自己买的房子，写自己的名字，或者父母出钱买房明确说明是赠给夫妻一方的，属于夫妻个人财产，那么，离婚时妻子无权要求分割财产。其次，以自己的钱或者向父母借钱买房，产权登记在父母名下，为了规避将来的风险，建议要父母写一个赠与或者遗嘱说明，该房子以后只留给他个人。

　　另外，网友说他向父母借钱时没有留下证据，还钱时有签字，但没有按手印。法律规定协议是否有效不是以按指印为要件的，所以只要证明该收据是父母自己写的，是父母的字迹，也是可以作为证据证明房屋是他自己的钱买的。他应尽量与其他兄弟姐妹沟通说明此事，取得其他兄弟姐妹的认可，和和睦睦地解决事情。如果实在无法协商，只能通过起诉解决了。

　　主持人：下面一位网友想要咨询的也是关于离婚后房子怎么处理的问题。他现在要离婚，房子是前几天刚定，刚交了首付，还没有办贷款，首付钱是他爸给出的，还有借了一部分，女方 家里给了5万，一共27万的首付贷款需要55万还没有办。如果现在离婚，这个房子应该怎么分?房子写的他的名字，或者能不能改成别人的名字?比如改成他姐姐的名字。

　　余律师：房子是婚内取得，属于夫妻共同财产。至于支付首付时借的钱是夫妻对外的共同债务，属于夫妻共同债务，房产分配时谁要房子，就由谁承担债务，然后一方再给另一方补偿。[page]

　　此外，这位网友问能否将房子改为别人的名字?这是不可以的。虽然房产证上写的是他的名字，但还是夫妻共同财产，必须征得妻子的同意才可以改名字。假如，买房时双方有书面约定房子归男方所有，那么，该房子属于男方的个人财产，男方便有权单独处理房产，但是通常不会有这样的约定。

　　主持人：如果离婚后，双方都不想要房子，或者双方都想要房子，在没办法调解的情况下，法院将会怎样判决呢?

　　余律师：双方都想要房子的话，法院一般会考虑两个原则：一是照顾女方和子女的原则；二是便利原则，比如离婚后一方没有房子就会无处居住，也没有能力支付房租，法院在判决时会保护弱者。

　　如果双方都不想要房子，法院一般会建议双方卖掉房屋，然后分配价款。

　　主持人：在我们节目正在进行的同时，有很多网友在线提了很多关于房产的问题，希望余律师能帮助大家解开困惑。有位网友这样问，门面房原合同约定80平米，因不可抗力的原因，合同中约定另15平米作为补偿相同时间内不收费(实际95平方)，后房主卖掉这80平米，并让他和第三方转签。三年后，他们公司清盘时发现15平米房子没收租金，要他赔付这3年的租金合理吗?他的房子一直和第三方签约，并未提这15平方事情。因当时就是以这多出15平方未条件才租的，他可以提出无偿使用吗?

　　余律师：这位网友描述得不是很清楚，房屋所有权人到底是谁?从他后面的描述来推断，可能是公司的房子。原合同约定是80平米，另外约定15平米作为补偿，不收租金，现在公司清盘要求他赔付3年的租金，那么，这要看当时签合同的经办人和当时签合同的情况是怎样的，是否给了租金的优惠?签此合同由谁做决定的?如果合同上有盖公章、有其他的经办人，可以要求他们一起做出解释，当时是什么情况做出的这个补偿。

　　主持人：我们来看下一个问题，这位网友说于2月前在网上看中一套房并在看房后交付5万元定金于房主(总房款是70万)，双方约定15日之前再交付50万，但是期间我要求对方拿出房本复印或通过中介来办理那50万的相关事宜都遭到拒绝，因本人家中一些事物直到12月14日(周六)才凑过钱要求对方见面协商能否到周一公证处上班后公证时再给钱，对方依然拒绝，对方说一定要按协议办事要支付50万，不然就视我为违约，然后直接说我的五万元不能退回。这样的事情我应该如何处理?

　　余律师：这时可以采取特殊办法，比如通过律师见证，把钱提存给律师。或者直接报警，向警察出示你有50万能履约的证据，让警察开出报警的凭证，做好笔录，这样可以收集到证明自己没有违约的证据。同时要求中介将房本也要交给警察，以免被骗。

　　主持人：委托律师做见证，律师是否能够出具相关证明给当事人呢?

　　余律师：律师是有见证的业务的。但是律师不是公权力，而是私权力，律师见证的业务，往往是效力没那么高，可能导致将来证明的效力也没那么高，很可能又引起新的纠纷，所以建议最好请公权力的部门，如公证处、警察。

　　主持人：网友问，他的老父亲今年82岁，手上有一处房产想出卖，买方说要儿女签字才可，是这样吗?

　　余律师：不一定非要儿女签字才行。但是买家的担心是有道理的，毕竟父亲年纪这么大了，主要是担心以后房子的过户问题，因为如果买家交齐了房款，还未过户，老人意外过世，继承人不协助，过户要大费周章的。

　　主持人：接下来让我们来看看相关的问题。有位网友问：煤矿损坏民房的赔偿标准是怎样的?

　　余律师：民房有很多种，有的是简易房，有的是砖瓦房，有的是钢筋混泥土房，各自造价不同，很难统一赔偿标准。根据公平原则，按房屋的实际造价和该地段的均价，这种房屋的造价标准以本地段的商品房的均价加上屋里的装修和损坏的物品的总价作为基数，双方协商赔偿价格。如果无法协商赔偿方案，可以向人民法院起诉，由法院委托房屋造价鉴定部门，评定房屋的的价值，最后由法院判定赔偿价格。

　　主持人：来看下一个问题，这位网友说她和老公是二婚，在我们没有结婚之前他贷款买房子，只付了首付，婚后他的工资还贷，我想了解下如果我们签订了房子属于双方共同财产，具有法律效力吗?

　　余律师：有法律效力的。即使是婚前个人财产，如果双方约定作为夫妻共同财产，法律是允许，而且是尊重的。对于私权利，当事人约定的效力要高于法定，有约定从约定，无约定从法定，即当事人有约定时按照约定处理，没有约定的才按法定来处理。把个人财产作为夫妻共同财产，在法律上视为一方对配偶的赠与，是有效的。

　　主持人：下面这位网友问的是关于限购的问题，夫妻其中有一方有买一套房，另一方再买一套，那算不算是“首套”的?

　　余律师：现在的限购都是以家庭为单位，如果夫妻一方已经有一套了，那么，再买一套就算是第二套了，不是首套了。

　　主持人：来看下一题，网友说他购买了开发商抵押给个人的房子，现在开发商售楼处被查封，房管局也查封了开发商网签合同的号。请问：还能追回房款吗?如何走法律程序?

　　余律师：这位网友遇到了不良的开发商，产生一房两卖的情况。能否退回房款可能取决于您交的房款有没有交到政府的监控账户上，有的话，且房款又没有被开发商挪用，开发商的债务又不多的情况下，有可能被追回。开发商挪用很多账款，又有很多债主，房款不够支付债务的话，此房款可能追讨比较困难，建议您请专业些的律师帮您诉讼维权。

　　主持人：网友问，单位房改房买断了，房产证上是全产权，土地证上是出让。我要卖房须要交纳什么税费?

　　余律师：卖房契税都是有明确规定的，具体的，建议询网友咨询房产登记部门，这样最权威。

　　主持人：下一个问题，网友说2013年3月份售楼处告诉他有一套门面房买家交了10万金后，催缴多次，没交钱，售楼经理按他们原订合同价格转卖给我。他3月份交了20万定金。签了购房协议。签协议时当初他们没告诉我们此房已抵押。后来5月份交了50%的房款，没签合同，他们说贷款不好贷，说先把钥匙给我们。等银行贷款能批下来，再和我们签合同，和他签了一份协议。但当时没细看协议上有因贷款抵押等原因。催签合同多次未果，后上房管局查，才知道该门面房已于2011年抵押给个人。现在我们想要回所付房款，催要多次，一分未要到。昨天该开发商的售楼处也被要债的人把门锁了。他现在可以起诉要回房款吗?该开发商现在所收所有款都是打个人账户，房管局网签合同号也被查封了，现在他改怎么办?

　　余律师：如果开发商涉及诈骗的话，建议马上报警，由警察来查封账户和未售的房产，下一步进行追赃，用追回的赃款来退回房款给网友；如果尚未构成诈骗而跑路的话，可以起诉到法院，申请财产保全，查封开发商的账户、房产等，等官司结束后，再由人民法院强制执行。

　　主持人：我们节目现场有很多网友不断提问，其中一位网友说，一对夫妻育有六个子女，2个儿子4个女儿，18年前老宅动迁，大儿子是无房户，利用父母的部分房子得到了一个动迁房(当时就为省点钱，无房户可以多花点钱买一个房子的)，事后大儿子为父母补齐动迁面积，使得老夫妻得到和老宅一样面积的动迁房，但是当时没有留下什么证明。二儿子的户口已经迁出故没有动迁房，18年后，老夫妻都过世了(6个子女都赡养老人了)，二儿子说老夫妻的房子是自己的，原因是老大已经有了一个动迁房。请网友咨询：律师，是不是6个子女都有继承权啊，而且老大也应该有平等的继承权的，原因是18年前老夫妻的帮助也好给予也好，毕竟老大的动迁房不是老夫妻的遗产，不能拿来说事。您说我的理解对吗?老夫妻的遗产就是他们动迁所得到的那一处房产吧，之所以这么网友咨询：的原因是老二说了，如果老夫妻的房子不给老二(或者老二的儿子)，就把老大的动迁房拿出来分，说是当年老夫妻给老大顶平了(补充说明：老大的动迁房的房主是老大，老二有权利这么做吗?)现在老夫妻房主的产权证在老二手里，要把产权给他的儿子，要求其他子女到齐签字过户。请问：徐律师，老大的房子能作为老夫妻的遗产来分配吗?第二点是问，现在老大和其他的子女怎么通过法律手段来维护自己的权利?不到场就失去房子吗?

　　余律师：老大实际是占了父母的指标，但最后补足了，实际老大对父母的动迁房的权利义务已经履行完毕。老二的要求是无法律依据的。

　　如果老大拿不出证据已经补足了的那部分，那么，之前占用指标的那部分动迁面积而获得的利益也要作为遗产被六子女继承。六名子女都是有继承权的。现在老大名下的房产，不能作为遗产。不到场签字只是意味着对老二要求的拒绝，不会失去房子。建议你们请律师提起继承诉讼来维护自己权益。

　　主持人：现在我们来看下一个问题，也是本期节目的最后一题。网友说他父母生前有两处房子，母亲1999年去世，父亲2001再婚，再婚前给他们写下一份房屋协议，一处给父亲和再婚妻的，一处给我的。他们5个姐妹和父亲再婚妻都签字了，父亲他们的房子已卖了，可是他这个房子是单位的大房票，产权已买，可房票一直也不给更名。现在父亲去世了，可以办理继承了，需要再婚妻签字，她就是不给签，怎么办?还有我觉得父亲写的这个协议也不合理，他母亲的那份财产没有体现出来，这两个房子应当怎么分才合理?

　　余律师：这个网友的问题涉及夫妻共同财产和继承的问题。根据《婚姻法》、《继承法》的相关规定，父母的2处房子，在母亲去世时就要对夫妻共同财产进行界定，其中有 一半是母亲的，母亲去世后，父亲和五个姐妹都有继承权，他们一般等额继承遗产。父亲再婚前签的协议，事实上是继母和五个兄妹签字，已经对父亲对母亲遗产和房屋的处理作了确认，所以协议是有效的。父亲去世后办继承时，继母与五个姐妹都是继承人，如果继母不肯签字的话，要向法院提起继承诉讼，由法院确定各自份额并进行析产。

　　主持人：好的，今天余律师为我们普及了很多房产纠纷类的知识，相信网友们也对房产纠纷的处理有一个大概的了解了，那么，节目最后，余律师，您有没有一些什么建议或者补充给广大网友呢?

　　余律师：首先，感谢网友们的关注，能参与到找法网的节目中来。我觉得本期的节目主题非常好，在我们中国，房产是绝大部分家庭中最大的资产，也许很多老百姓毕生的积蓄都在里面；也许为了房子背了一身的债；也许做了几十年的房奴。所以大家处理房产的问题时一定要慎之又慎，我建议广大网民朋友在购房的时候，一定要先了解房子的基本情况，了解购房的法律程序，避免风险。如果拿不准的，最好请律师帮助你，请专业人士为你规避风险，以避免你一辈子的心血付诸东流。

　　主持人：再次感谢余律师今天做客我们《专家面对面》，下一期我们将与大家共同探讨刑事方面的法律问题。更多精彩内容请持续关注找法网《专家面对面》栏目，感谢您的观看，我们下期再见!

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