擅自出租开发商的车位构成侵权

A房地产公司是某小区的开发商。A房地产公司在楼盘开售之前，取得了楼盘小区地下车库的200个预售许可证，而在楼盘开售后，把其中100个卖给了业主，剩余100个车位未出售；而小区另外120个车位归小区全体业主共用。前期物业退出后，小区业主委员会聘请了B物业公司为小区提供物业服务。业主委员会在物业服务合同中约定，物业公司可将地下车库空置的出租，按每月每辆车260元收取车位使用费，已购车位按每月每辆车70元收取车位管理费，在2008年3月至2009年6月期间，物业公司允许小区业主使用A房地产公司未售出的车位，并按每月每辆车240元收取了车位使用费。A房地产公司对物业公司擅自出租其未售出的车位表示强烈不满，并将物业公司起诉到法庭，要求物业公司赔偿车位使用费的损失。

案例分析

记者就本案情况咨询了广东华誉律师事务所的郭嗣彦律师。郭律师对本案进行了详细的分析。郭律师表示，未售出地下车位权属归A房地产公司所有，物业公司擅自出租A房地产公司未售出的车位属侵权行为。

土地使用权不仅包括地上土地的使用权，也包括地下空间的利用权，但地上建筑物与土地使用权不可分割使用的原则并不适用于地下建筑物与土地使用权的关系，也就是说，购买了地上建筑物，并不能当然地取得地下空间的利用权，地下空间的利用权应根据规划来确定归属。本案中市房产局根据小区规划向A房地产公司颁发了车位的预售许可证，确认A房地产公司拥有小区地下车库中200个车位，因此，除了已经售出的100个车位外，地下车库中未售出车位的权属当属A房地产公司所有。

A房地产公司亦为物业服务合同的当事人。业主委员会与物业公司签订的物业服务合同是代表全体业主签订的，全体业主均为该物业服务合同的当事人，均享有合同权利，均应履行合同义务。A房地产公司作为小区地下车库100个未售出车位权属的所有者，也为小区的业主，亦为物业服务合同的当事人。

物业公司无权出租属于A房地产公司所有的车位。A房地产公司未售出地下车位，因此相关权益仍归A房地产公司所有，只有A房地产公司才有权对上述车位进行出租或出售等处分。物业公司基于物业服务合同，对小区业主共用车位有权出租，并收取车位使用费，但该车位使用费应包含了车位出租收益和管理费用两部分。物业公司因对车位履行了相应的管理义务，因此，有权收取相应的管理费，车位使用费中的车位出租收益部分则应归全体业主所有。而对业主已购车位，物业公司履行相应管理义务后，仅有权收取相应的管理费。A房地产公司未售出车位的性质与业主已购车位并无二致，因此，物业公司只能向A房地产公司收取相应的管理费。物业公司在未获得A房地产公司授权的情况下，无权出租A房地产公司所有的车位。但由于物业公司已实际将属于A房地产公司所有的车位出租，并收取了包括车位出租收益在内的车位使用费，因此，物业公司侵犯了A房地产公司的财产权，应对A房地产公司的出租收益损失给予赔偿，应将其收取的车位使用费中相当于车位出租收益的部分返还给A房地产公司。