物业纠纷与业主自组织能力的培养和建设

物业纠纷与业主自组织能力的培养和建设——以福州市鼓楼区为例　　一桩物业纠纷事件引发的思考　　作为福建省福州市较为发达的一个城区，鼓楼区在小区的建设方面发展较快，与以往及其他城区相比，由于业主的素质水平与维权意识普遍较高，物业纠纷的曝光率相对较高。2003年，发生在福州海景花园的物业纠纷，通过媒体的报道震惊了市民，也使隐藏多年的物业纠纷“浮出水面”成为一个社会问题而受到政府以及社会各界的重视。　　海景花园坐落于福州西郊的左海公园之侧，作为高档社区颇受买家特别是高收入人群的青睐。2001年5月10日，作为开发商的东煌地产与信源物业管理公司（开发商东煌地产的关联企业）签订了一份物业管理委托合同，约定由信源物业对海景花园进行物业管理，委托管理期限为3年。但业主们入住海景花园后，对信源物业的管理水平与服务质量提出了质疑，甚至是强烈的不满，特别是架空层停车位的土地使用权问题使得矛盾被激化。　　2003年4月29日，海景花园召开业主大会，选举产生了业主委员会，并对业主委员会决定处理关系到业主利益的重大事宜的职权作出界定。海景花园业主委员会通过召开业主代表会议，认为信源物业没有很好地履行职责，决定通过公开招标来选聘新的物业公司。在经过民主投票并获得房管局、街道办事处的批准后，以458票（共收回366张，票数有效）中362票赞成、3票反对、1票弃权的结果，通过公开招标，选聘福州新三泽物业管理有限公司为新物业公司并签订物业管理委托合同。[1]　　但是，新三泽物业欲与信源物业办理物业管理移交手续时却遭到了拒绝——信源物业不愿意撤离小区，双方闹得很不愉快。之后，福州市房管局介入协调海景花园物业管理纠纷，要求做好海景花园的物业管理权移交事宜，但信源物业仍拒绝移交。业主委员会向法院提起诉讼，请求判令信源物业限期移交物业管理权及相关资料并退出海景花园。可事情并未结束，在此期间，海景花园出现了两个物业公司共同管理的混乱局面。业主们于11月15日“占领”了物业管理办公室和保安房，试图强行赶走信源物业，实现“业主自治”，隔日却引发了信源物业“暴力夺权”的反弹。　　其实，发生在福州市海景花园的物业纠纷只是众多小区物业纠纷中的一个个案，物业纠纷在商品房住宅小区已不是个别现象。住宅小区物业纠纷频发的原因在哪里？如何最大程度地减少和化解物业纠纷的发生？　　近年来，本文第一作者首次明确提出了“社区自组织能力”的概念，并将其作为社区共同体的内在机制或能力加以肯定。所谓社区自组织是指不需要外部力量的强制性干预，社区通过自身就可以实现自我管理、自我教育、自我服务、自我约束，进而实现社区公共生活的有序化。[2]笔者认为，“社区自组织能力”是社区研究特别是社区建设研究的一个重要的分析视角，对物业小区这样的微型社区同样具有解释力。本文基于笔者对福州市鼓楼区物业纠纷及业主自组织能力的调研，着重就业主自组织能力建设作一探讨。　　物业纠纷发生的主要原因　　从物业纠纷的成因来看，可以分为管理纠纷、物业服务纠纷、物业服务费收缴纠纷、紧急避险纠纷、意外伤害纠纷五种类型。[3]这五大类型之中包含着二十余种有着不同表现形式的物业纠纷。在福州市鼓楼区，大体有下列几种主要情形：　　1、业主拖欠物业费引起的纠纷　　这类纠纷最常见的原因是业主对物业公司所提供的管理和服务质量的不满。业主通常将其作为制约物业公司的常用手段，在笔者的调查中就有26%的居民选择用“拒交物业费”的方式来与物业公司抗衡，而福州市房管局调查显示福州市商住房的物业管理费收缴率为85%。　　业主选择拒交物业费来给物业公司施压主要有主客观两个方面的原因。客观方面，有些物业公司确实无法提供基本的管理服务，甚至态度恶劣、侵害业主的合法权益；主观方面，业主对于物业管理费的认识存在误区，比较多见的是认为“既然交了物业费那么物业公司就应该提供全方面高质量的服务”以及“花钱购买了房子就应当包含物业管理费”。　　笔者在访问中问及“对