爱车“受伤” 居民把物业告上法庭

一夜之间，爱车四轮悉数被毁。在刑事案件没有侦破的情况下，车主将小区物业公司告上法庭。法院判定物业公司不承担赔偿责任，驳回了车主的诉讼请求。

　　前不久，此案在天津市东丽区法院审结，并且作为案例在业内交流。审理本案的法官称，类似事件并不鲜见，而相关立法明显滞后。在具体裁量的时候，法官认为应以合同约定为准，既要保护业主合法权益，又不能过度加重物业公司的责任。

　　去年11月8日清晨，天津市东丽区俊景苑小区业主刘先生发现，自己爱车的四个轮胎悉数被毁，一起受损的还有其他几辆车。很显然，这是一起人为破坏事件，刘先生报了警，但是一直没有找到相关责任人。为了不耽误自己用车，刘先生自行维修，花了修车费1580元。

　　刘先生认为，小区物业公司难辞其咎，一纸诉状将后者告上法庭。“每年物业费1605元，车位费700元，这些钱我都交给物业公司了，物业公司也给我开具了发票，事发当天，我的车就停放在物业公司指定的车位上。既然我向物业公司交了费，物业公司就应该履行管理职责，维护我的人身财产安全。现在由于物业公司不尽责，导致我的财产受损，物业公司就应该承担责任。”法庭上，刘先生这样陈述自己的理由。

　　物业公司不同意赔偿，理由是收取的费用是车辆场地占用费，物业公司对业主的财产并没有管理义务。

　　与此案相关的事实还有，2007年8月14日，该小区业主委员会与天津市宏阳物业管理有限公司签订了物业管理服务合同，负责小区物业管理，该合同已经区物业办备案，合法有效。作为小区业主，刘先生已于2008年5月29日与该物业公司签订了车位协议，车位费每月70元，使用期自2008年6月1日起为两年。车轮被毁事件正好发生在车位有效使用期内。

　　法院在审理过程中发现，本案中业主委员会与被告物业公司签订的物业服务合同中，并没有约定物业公司负有车辆保管义务，且在原、被告之间签订的车位协议中也明确约定，物业公司对存放在车位上的车辆不负保管责任，物业公司的义务在于向业主提供车位，从而保障业主在小区指定车位随时存取车辆的权利。

　　法官据此分析，原告刘先生实际上并没有将车辆交付物业公司管理。无论从合同约定还是实际情况分析，原被告间均不形成保管合同关系。而且被告提供的证据可以证实其对小区及停车场尽到了相应的管理责任，并无违约行为，对其车辆受损也不存在过错。

　　一审判决后，双方当事人都没有提起上诉。

　
　　审理此案的法官认为，本案中原被告间为物业服务合同关系，而不是保管合同关系。而被告物业公司与业委会签订的《物业服务合同》的内容并不涉及对某个业主个人特定财产的微观保障责任，因此这个案件的重点在于考察被告是否尽到了物业服务合同约定的义务。从被告当庭提交的证据，其已尽到了管理义务，并不存在违约行为。

　　法官称，目前物业管理立法明显滞后，物业管理关系的法律内涵仍然不太明确。在这种情况下，法官认为，审理具体案件的时候，应严格审查物业合同的约定。

　　天津市贤达律师事务所董发宝律师认为，对于物业公司是否履职应该有更为具体的考量方式。“小区物业应该建立完备的安保制度，在定时巡逻之外，还应该对车辆进行登记，外来车辆必须查验记录，本小区车辆要凭证进出。另外，对于本小区业主，物业工作人员也应该在最短的时间内全部知晓，对于外来人员最好进行必要的询问，如果询问不便，也应该有所登记并掌握行踪。”董发宝认为，一个好的物业公司应该能够起到保护业主人身和财产安全的作用，“起码在案发后能够提供具体准确的破案线索，以利问题的解决。”

　
　　据了解,其实因在小区内丢了东西或财产被损而将物业公司告上法庭的事件已经不算是新闻了。目前关于此类案件的审理，大都以合同为准，也就是说，业主如果想在此类维权活动中占据主动，就要事先把合同签好。通过对天津市河西、南开、红桥等区10个物业小区的调查发现，小区业主均未与物业公司签订带有“保管”性质的合同。

　　对此，某物业公司安全主管李先生很是“硬气”：“签保管合同可以啊，一个车位一年3000元钱，我们还得看有多少业主愿意交这笔钱，核算得上成本来，我们才会签，因为我们得专门派人日夜守着这些车，保证不出事，否则一旦出事，我们就得赔啊。现在这种价位，想让我们签保管合同，我们也不签。”

　　某小区业委会负责人称：“自从上个物业公司撤出后，我们谈了好几家物业公司，现在的物业费普遍偏低，跟人家提保管义务，人家就不接我们这个小区了，而提高物业费，对于业主来说根本不可能。为了让小区稍微像点样子，我们只能作出让步，让物业公司先进来。”

　
　　对此，业主的说法不一。红桥区咸阳路附近某小区业主于先生一脸茫然：“我们跟物业公司签合同了吗？我不知道啊。” 他的说法比较有代表性，在接受采访的居民中，不少人表达了这种态度。于先生的办法是：“反正让我不满意，我就不交物业费，看他能把我怎样。”

　　河西区解放南路某小区业主张先生则对物业管理方面的事情比较关注，也在签订车位协议的时候提出过保管义务，但是没有被接受。“上门签协议兼敛钱的保安说，如果签保管合同得多交十几倍的钱，我一算，两年下来都够新买一辆车了。反正我的车上了全险，出了事还有保险公司顶着，就没再提。”

　　河北区某小区居民李先生当初也是这么想的。没想到，最近他的车轮胎被扎，而保险公司并不理赔。他这才知道，对于轮胎这样的易损件，在保险公司理赔相当困难，而打官司告状又颇费精力，李先生只能自认倒霉。据此，李先生认为物业公司是否履行职责值得探讨：“一个‘坚持巡逻’就能认定小区保安履行了义务，物业的活也太容易了，如果是物业监守自盗呢？不排除这种可能啊！那么，我们业主的安全谁来保障？”