小区丢自行车物业不能担责

2010年8月25日燕赵晚报A14版社区新闻栏目刊登一则“小区丢自行车物业要不要担责”的报道。当我读完内容，感到很不对劲，尤其对于某律师的说法更让笔者甚至业界难以接受。鉴于此问题由于涉及到居民的经济利益和法律责任的严肃性，笔者也不想对其律师的言论给予过多评论。但就事论事来讲，本人想谈谈以下几点意见，也作为对此事的评论。

一、关于金鼎公寓1号楼的某女士所说：“既然业主们交着物业费，那么物业就有责任看车”一词，笔者认为其本人首先是对物业服务认识不清和对物业服务企业服务职能认识的错位。按照物业管理相关法律、法规规定：物业企业是受业主委托，对物业区域内的公共设施、设备及相关场地环境卫生、公共秩序维护维修的服务行业。一语道出了物业服务的公共性，也就是说它并非受托来看护保管私有财产财物的。这也是法规规定对物业企业性质的定位。该女士所称“物业费”它是出自物业企业对小区公共设施、设备维护、修缮、卫生清洁、绿化养护管理、公共生活秩序维护、公共路灯及照明、二次加压供水电费、污水井及粪便池井清理、水质消毒清洗等公共性设施提供维护维修所付出的劳务所得。

至于该女士所说“既然交着物业费、物业就有责任看车”，这是对物业费认识的模糊。对于居民私有财产的管护，它是属于物业服务合同约定之外的特约服务范畴，理应签订看护保管服务协议（合同），支付保管费用，但是它与物业费是两个法律概念，不能混为一谈。这与你将车放入存车处支付存车费是一个道理。既然未将车交与对方保管，又谈何看车责任，赔偿损失呢！所以我们要明白一个道理，那就是要想财物不受损失，必须交由对方保管，哪怕口头承诺不付保管费。合同法365条规定，“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同”。第374条规定，保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。另外，就看护自行车来讲，物业管理法规不但没有赋予物业此义务，并且物业没能力也不可能对小区几百辆或几千辆自行车配备几百或几千个看护人员。鉴于此就该事件推断，该女士的自行车并没有交由物业保管，显然物业是不能承担看护和赔偿责任的。其所称物业费，顾名思义即公共性物业服务费，并非车辆保管费，名词不同其意思也就不同，从法律关系上来讲当然更是不同。

二、关于某女士所称花10元钱办理自行车出入证的说词。笔者认为，作为当事人或此事件被咨询之律师，应首先弄明白物业企业为小区自行车办出入证的初衷及办证的意思表示，然后再说长道短，不要随意妄加评论。对于此事件，笔者的看法及分析是：作为物业企业出于对小区自行车出入停放秩序的管理，意在清除区外众多车辆在区内乱停乱放，应当是表示为小区内居民自行车的出入标志，他不会并且也不可能收10元钱办证给予长年看护保管。对于物业称没收这份钱，我认为是该女士将物业为规范小区车辆所办证的10元钱，误认为了保管费，这是不正确的。作为媒体记者也好，该女士或律师也罢，更应了解清楚事情的真相以后再下结论，不该如此稀里糊涂见诸报端，这难免会给其它物业小区居民造成误导，并且无形中也给物业市场及各物业企业管理经营带来诸多负面影响，是极具欠妥的做法。至于金鼎物业所称“业主所交物业费中并没有管理自行车安全这一项，所以自行车丢失跟物业无关”这句话的意思表示是正确的，不妥之处在于表达方式有过武断，语气有些过激。应在极度同情失主之心情，极大憎恨小偷之行为的情况下，给予失主婉转解释道理，同时给予积极协助查找，稳定失主情绪效果可能更好些。

三、至于某律师表示的“损失应由物业负责”的说法，笔者认为其律师作为法律工作者，出此言有失法律实事求是的严肃性，有驳于物业所称“小区院内特设了一个停车处，业主办理的停车牌，只是进出小区的凭证”的事实。也就是说，该女士为何不将车存放在为居民特设的存车处？这和我们办事为逃避2角钱存车费而将车放在存车处一旁丢失有什么两样，所以看车人有理由不为你看车，丢失当然与看车人无关也是一个道理。对于律师所称“之前业主交10元办理车牌，这是停车服务收费，其中包含了安全附加服务”的说法，更有驳于物业管理服务有关规定及服务合同的约定，即没有哪一家物业企业为居民做看管服务的。其只能用在有专人看管的停车处内。因为物业公司为自行车办牌时说的很明白，牌证只是进出小区的凭证，并非含管理自行车安全这一项，就是物业服务合同中也不会列出业主所交纳的物业费含对居民自行车保管安全之约定义务。

对于某律师所称：“业主交纳的物业费中就包括保安费用，物业应负有对小区公共秩序和小区业主财产的安全防范义务和安全保障义务，所以损失应由物业负责”的说法，这又是对物业管理法规政策的歪曲。最起码说这是对物业管理与服务规定的极肤浅的一点认识，或者说，其作为法律工作者，对物业服务企业是干什么的，性质是什么，职责是什么还只是一知半解。那么此话即出，依据又何在？

笔者作为从业多年的物业管理者，说不上精通物业管理，但最起码能把有关规定及依据列举一二。市价【2004】69号石家庄市物价局、石家庄市房管局关于颁发《石家庄物业服务收费管理实施办法》的通知第三条、第七条有关“普通住宅区公共性物业服务收费，是指物业企业对普通住宅区的清洁卫生、绿化养护、秩序维护、房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等提供服务所收取的费用。”的规定、和中物协【2008】1号文件中关于“物业服务的内容包括‘维护相关区域内公共秩序的活动’，物业服务企业的职责包括“协助做好物业服务区域内的安全防范工作”等相关规定来看，均明确物业服务成本中包含“公共秩序维护费”并无“保安费”的表述。“保安”一词隐含“保证安全”、“保护安全”之意，与物业服务企业维护公共秩序和协助安全防范的职责并不相符。同时，物业服务企业从事的守望、守护以及公共秩序维护工作，与配有防卫器械和枪支从事武装守护、护卫服务等各种保安服务有着本质区别。”由此可以得出结论，物业企业配备的门卫人员只是为协助政府相关部门如房管、城管、交通、公安、卫生、环保、园林、水、电等部门，为小区提供的一项维护区域公共生活秩序的服务活动，物业费中只能说包括了公共秩序维护费，并非象某律师所说的保安费。由此可见一是“公共秩序维护”，一是“治安安全保障”几字之差其意义就大相径庭了。至于财产安全和安全保障它只是针对公安机关讲的，这也是其职责范围所在，正所谓责有所归，不能淆惑视听。至于防范一词它是包括盗窃等在内的社会治安状况、是针对每一位公民来说的。因此，某律师所说的“小区丢自行车损失应由物业负责”的说词是极其站不住脚的，也无疑为物业行业的健康发展泼了冷水。也是对石家庄几百多家物业企业，壹万多从业者的奉献精神和艰辛付出的极大不尊。[page]

五、关于责任。所谓责任指的是份内应做的事情。按某律师的说法，如果小区内包括自行车在内的居民私有财产财物的看护保管就是物业份内工作的话，那么物业服务公司不就成了物业保管公司、保险公司或慈善机构或政府机关或全能公司了吗？所以说更是大错特错的，不懂物业法规政策的，误导群众的搅扰物业市场的歪论。要说责任，其作为法律工作者，为什么没想到法律的责任？为什么没想到制锁厂家的责任？“锁具”本身是一种保险的用具，但是它真正起到保险作用了吗？在此事件中，在社会上众多盗窃案件中，其作为律师也好，作为众多被盗受害者也好，为什么不想想您花钱买的保险（锁具）反倒不保险，又不追究卖锁人的赔偿责任，其自行车停放不交由保管人，又没支付保管费用，丢失反倒向无辜者讨要赔偿合乎情理吗？再者说，对于私有财产的保护，物权法也有相应规定，那就是因其不具公共性，理应自行保管。笔者认为，即便是物业承担责任的话，那也是有一定范围的，如将物体交由对方看管、或将钥匙交由对方管护、或物业人员发现小偷作案不于制止、或不管不理、或失于巡逻防范、或在本案中所称10元钱办车牌说明中含附加管理服务、或在服务合同中列有对私人物品管护的条款约定等，即使有上述事实也只能承担相应赔偿责任。总之一句话，居民私有物品在小区内被盗损失，除与物业有直接因果关系外，根本与其应交纳的公共性物业服务费攀不上任何关系。

石家庄金世纪物业公司

王振明 供稿