律师解答小区管理难题 物业无监控车丢应负责
天桥区住房保障和房产管理局负责人告诉记者，天桥区物业管理面积已增加到669.86万平方米，截至2010年底，从事物业服务的企业有59家，住宅小区实施物业管理的项目有96个。物业发展迅速，但存在的问题也较多。比如少数物业偷工减料，不按合同提供服务，收费与服务不符；有的物业擅自经营属全体业主所有的共有部位，并侵占经营收入；部分隶属于开发企业的物业，为配合开发企业销售房屋，承担了应由开发企业负责的工程质量保修、水电暖设施管理及移交、地下车位强制销售等工作；对业主反映的开发商遗留问题，部分物业采取挡、推、拖等手段，恶化了与业主的关系。
在交流会上，也有物业企业代表表示，有些业主长期拖欠物业费，还有个别业主在小区里私搭乱建，车辆乱停乱放。
对于这些问题，曾全程参与起草《山东省物业管理条例》的知名律师王辉一一作了分析解答。
首先，对于物业费问题，他提醒催交物业费必须在两年的诉讼期限内。对待“老赖”，特快专递催交是最好的书面催交方式。“但一定要在特快专递上写清楚年月日，写清楚对方的姓名、地址，同时还要在内件物品名一栏写明对方的姓名、地址、欠费数额和欠费的时间段，以免对方辩称只收到了一张白纸。如果对方退回，不要拆封，应让法官拆。”
其次，别把心思花在无效的“免责”上。王辉提醒物业，应把功夫用在服务细节上。很多物业会在合同中约定“由于物业不提供看车服务，因此公共区域内车辆丢失不承担法律责任”。但我国合同法规定，合同中下列免责条款无效：造成对方人身伤害的；因故意或重大过失造成对方财产损失的。王辉表示，曾有一业主将车停在不付费的公共停车位上，车丢了，且不能证明车曾经停靠在此，结果法院判决物业承担30%的责任。因为物业无监控，巡逻也不到位，应负一定责任。
再次，在很多小区里常能看到电梯广告、条幅广告或占用场地的广告。王辉表示，电梯或公共用地属于全体业主共有，如果广告费用是租金，收益应和业主分享，否则就是侵权。“如果物业只收取管理费，则收益归物业所有。”
最后，是高空抛物问题。如今一些居民楼越盖越高，高空抛物很容易出事。王辉说，法律规定遗失、抛弃高度危险物造成他人损害的，由所有人承担侵权责任。所有人将高度危险物交由他人管理的，由管理人承担侵权责任。未经许可进入高度危险活动区域或者高度危险物存放区域受到损害，管理人已采取安全措施并尽到警示义务的，可以减轻或者不承担责任。所有人、管理人或者使用人都不能证明自己没有过错的，应承担连带赔偿责任。
