合同未经依法登记 出租国有土地使用权被判无效

5月26日，广西上林县人民法院审结一起租赁合同纠纷案，依法支持了上林县农业生产资料公司和韦江雪二原告的诉讼请求，判决上林县农业生产资料公司与被告刘和生签订的《房屋租赁协议书》中约定出租土地使用权的内容无效并终止其房屋租赁合同关系。

原告上林县农业生产资料公司（以下简称农资公司）于1997年12月31日将其所有的位于上林县白圩镇覃黄村平地庄的仓库房产（以下简称覃黄仓库）作抵押，向中国农业银行上林县支行（以下简称上林支行）借款，双方签订了《房屋抵押（借款）合同》，该抵押已经上林县房产管理所办理了登记，农资公司取得了第783号《房屋他项权证》。2002年9月18日，农资公司将覃黄仓库及其空地的使用权租给被告刘和生使用，双方签订了《仓库租赁协议书》。期间，被告无偿给其父亲和姐姐在覃黄仓库及空地内开办木衣架加工厂。另，上林县国土资源局2005年11月23日的“关于拍卖、变卖上林县农资公司房地产涉及土地使用权转移问题的复函”中，确认了覃黄仓库所占用的土地是划拨土地，农资公司具有划拨国有土地使用权。2006年1月12日，农资公司将覃黄仓库房地产变卖偿还上林支行贷款，原告韦江雪在竞买中竞得。同年7月20日止，韦江雪办完了房地产过户手续并领取了房屋所有权证书。

2008年2月，两原告以被告刘和生未经农资公司同意，擅自将租赁物转租给他人使用，已经构成了违约以及认为农资公司与被告签订的《仓库租赁协议书》约定出租的土地使用权为国家划拨土地，而出租土地使用权时未经过办理登记手续，也未经县人民政府土地管理部门的批准为由，向上林县法院起诉请求确认农资公司与被告签订的《仓库租赁协议书》中约定出租土地使用权的内容无效，并要求终止农资公司与被告的房屋租赁合同关系。

法院审理认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。”、第四十五条规定：“领有国有土地使用证，经市、县人民政府土地管理部门和房产部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押”。覃黄仓库于1990年7月9日已经上林县人民政府核发《国有土地使用证》，农资公司所使用的国有土地是划拨土地，该公司具有划拨国有土地使用权。而农资公司与被告签订《仓库租赁协议书》时，双方未就土地使用权的出租依照国家法律法规办理登记及批准手续，因此，农资公司与被告签订《仓库租赁协议书》中约定出租土地使用权的内容无效。

原告农资公司与被告签订《仓库租赁协议书》时，覃黄仓库已作为债权担保抵押给上林县支行，农资公司与上林县支行签订了《房屋抵押（借款）合同》。原告韦江雪既然已是覃黄仓库的所有权人，那么，根据相关法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。原告韦江雪作为受让人，上林县支行的抵押权实现后，农资公司与被告签订的《仓库租赁协议书》对韦江雪不具有约束力。故韦江雪要求终止农资公司与被告签订的房屋租赁合同关系于法有据，应予支持。