购房人擅自装修入住 能否视为房屋已交付

张某为某房地产开发公司员工，2004年5月，双方签订商品房买卖合同，张某购买某房地产开发公司开发的别墅一幢,合同签订之日付款10万元，并约定办理不低于80万的按揭贷款,在交付使用时付清余款。在房屋交付使用前，张某利用职务之便对房屋进行装饰并入住。后张某离开公司，又因个人信用问题被银行拒绝提供贷款，某房地产开发公司要求张某付清房款遭到拒绝后，向法院起诉，要求张某付清余款。张某辨称房屋尚未交付，某房地产开发公司要求付清余款的理由不能成立，并请求解除合同，退回预付款。

【律师看法】

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”第三十一条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”以上规定说明开发商对商品房应先验收合格，并向购房户提供住宅质量保证书和住宅使用说明书后才能交付。关于交付转移时间，《民法通则》第七十二条规定:“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”一般认为，这里所指的当事人另有约定，只能是对于特定物买卖的约定;法律另有规定一般是指对于不动产买卖的规定。依据《合同法》的有关规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务，买卖合同的标的物自交付时起转移。对商品房买卖中的交付，有两种观点，一种是俗称的“交钥匙”，即买受人直接占有使用房屋即视为交付。另一种观点是除了房屋的占有外，还包括房屋所有权证书的给付才能算交付。对此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第十一条规定:“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”该规定明确了商品房的交付除当事人另有约定外，不以房屋所有权证书的给付作为交付的要件。一般情况下，商品房竣工验收合格后，开发商提供住宅质量保证书、住宅使用说明书和房屋钥匙并经购房户确认签收后即视为房屋的交付。

本案张某利用工作便利，在未付清购房款，双方未签收住宅质量保证书、住宅使用说明书前便擅自装饰入住，在实际上已占有使用了该房屋，符合法律规定的转移交付条件。张某的先行违反合同行为，应视为对合同约定房屋交付条件的放弃，房地产开发公司要求付清购房款的请求是基于双方的合同约定，其理由成立。