开发商是否应该退房

王某、刘某被广告中“家园是天然森林氧吧”所打动，相约购买甲公司开发的商品房，核实该项目预售许可手续后，两人分别与甲公司签订了《商品房销售合同》，按照合同一约定王某购得建筑面积70平方米两室一厅住房，刘某购得建筑面积90平方米三室一厅住房，两人分别按照合同约定交付了房价款。三个月后，刘某接到甲公司书面通知，3天前甲公司经规划部门批准对其购买的三室一厅住房设计做了部分调整，将客厅面积增加，卧室面积减少，请刘某回复有无异议，由于刘某工作较忙，接通知后也没在意。一年后，该房竣工验收，经测绘机构测绘王某购买的房屋建筑面积为73平方米，刘某购买的房屋建筑面积为91平方米。王刘二人到现场收房时，觉得该项目的环境远远没有广告宣传得那么好，完全没有森林氧吧的感觉，两人共同找甲公司退房，甲公司拒绝退房。王某以其购买房屋的实际面积超过合同面积为由，刘某则以甲公司虚假广告，擅自改变结构为由分别向法院提起诉讼。

评析

一、王某有关面积的诉讼请求

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。”本案中，王某购买房屋面积误差绝对值已超出3%，且王某与开发商对面积误差无其他约定，因此，开发商应返还王某已付购房款及利息。

二、关于擅自改变结构

《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起巧日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”甲公司出售的房屋在设计变更后3日内就通知了刘某，刘某未作出是否退房的答复，应该视同接受变更后的设计，因此，刘某以甲公司擅自改变结构退房理由不充分。

三、关于虚假广告

《商品房销售管理办法》第十四条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。”《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案甲公司宣传广告并无违反上述规定，所谓“家园是天然森林氧吧”是各自不同的感受，不同角度有不同的理解，什么是“森林氧吧”也没有具体的标准，因此，将甲公司宣传定性为“虚假广告”理由不充分。

综上所述，甲公司应将王某购房款及利息退还给王某，刘某退房理由不成立。

提示：合同未约定的面积误差比绝对值超过3％时。买受人有权退房，改变结构应在10内书面通知买受人，买受人巧日内未答复视为接受。广告的内容应当真实、合法、准确。