房地产热推高硅谷房价

最新的数据显示，美国硅谷的住房价格6月份继续上涨，独立住宅房价中值上涨了11000美元，达到了760000美元。实际上，自去年以来，硅谷的房价一路走高。

圣克拉拉县（Santa Clala County）被认为是硅谷的心脏，根据销售记录，该县的低层独立住宅及共管公寓的房价中值今年2月份都上涨了41000美元。

2月份共管公寓价格中值为451000美元/套，比一年前涨了100000美元。低层独立住宅房价已经突破了700000美元大关，达到了705000美元，该价格几乎比一年前高了140000美元。

人们普遍认为，房价之所以持续上涨，是因为低利率、供不应求及竞价买主给硅谷的房地产市场带来了巨大动力。

根据联邦住房贷款抵押公司（Freddie Mac）最近公布的初级抵押市场调查（PMMSSM）报告，7月7日的30年固定抵押利率为5.62%，比一周前提高了0.6个百分点，而去年同期为6.01%。

最近一周的固定抵押利率为5.20%，比上周的5.12%提高了0.7个百分点。一年前，数字为5.42%。

数据显示，最近一周的5年期美国财政可调节利率抵押贷款的利率为5.19%，比前一周（5.06%）上升了0.7个百分点。由于Freddie Mac今年才开始跟踪调查该项抵押贷款利率，因此没有去年的数字。

一年期可调节利率抵押贷款最近一周平均为4.33%，比前一周的4.24%提高了0.7%。去年同期为4.05%。

“虽然抵押利率本周有所上升，30年固定抵押贷款利率全年仍然低于6.0%。因此，房地产业今年仍将继续繁荣，房价将再创新高。”Freddie

Mac副总裁兼首席经济师富兰克·诺萨福特说，“比如，抵押银行协会上周的调查显示，5月份的购房申请创下了新的记录。”

虽然与去年28000美元以及今年2月份41000美元的月涨幅相比，今年6月份的11000美元涨幅的确不算太高，但它毕竟是在不断上涨，这种火爆市场带来的结果必然是几家欢乐几家愁。

首先，硅谷持续上涨的房价对卖房者是好消息，他们可以通过卖房大捞一笔；而购房者虽然也认为值得以高价买房，但他们毕竟付出了更高的代价。其次，在圣克拉拉县，房价上涨对公立中小学也是利好消息。更高房价意味着更高的房产税，而61%的地方房产税上缴州政府资助公立教育。

在圣克拉拉县，无论是商业房地产还是住宅，过去一年房价上涨了8%，自2001年以来是增长最快的，这主要是住宅价格拉动的。

自去年以来，低层独立住宅房价在2004年6 月份642000美元/套的基础上上涨了118000美元，增长率达18.3%。

在同期，该县的共管公寓价格上涨更快，在一年前393000美元/套的基础上增长了96000美元，达到了今年6月份的489000美元/套，上涨率为24.4%。但比5月份的最高价格（490000美元/套）下跌了1000美元，这进一步显示了价格将保持平稳的迹象。

共管公寓房价中值可能很快突破500000美元大关，因为除了自己盖房子外，那是市场上惟一能买得起的房子了。

一位房地产投资顾问公司的经纪人说，购房者愿意抢购库存量小、需求量大的房子，他们付的价钱往往比卖方开的价还高。他们是在赌博，他们认为房价很快上涨，而且上涨的幅度完全能够充抵多支付的价钱。

“几个月前买房的人由于房价上涨赚到了钱，但如果你是最后一个，情况就不同了，可是人们总不相信自己是最后一个。”圣克拉拉县房地产经纪人协会前副会长哈斯说。

然而，即使价格下跌，房子也能够保值，不仅作为投资，而且作为有形资产。哈斯补充说道：“房地产市场会偶尔出现一些问题，但与一钱不值的股票不同。”

重要的是，从历史看，任何市场下滑都不会比前一次更厉害，跌后还会恢复繁荣，购房者只需耐心等待下一个繁荣期。

但是对于资金不宽裕、完全靠利息贷款或其他抵押贷款的购房者来说，只有房价上涨，他们才能获得收益。

如果利率提高，从而导致月供太高的话，那些难以买得起住房的人——也就是市场上最后一批购买最贵房子的人——将受到沉重打击。

到那时，市场上会有很多人为了还贷卖掉房子，市场上的房屋供应量因此会迅速增加，这将导致房价的下跌。不过，专家认为，这种可能性不大。

至少从目前住房短缺以及需求增长的情况看，房价下跌的可能性的确很小。

“圣何塞做得很好，他们向市场投放了多单元住房——这是未来的住房，但加利福尼亚尚有40000套住房的缺口。在我们的这个地区，建造房屋是一件很痛苦的事。”圣克拉拉县经纪人协会会长吉姆·米瑞克说。

造成房价上涨的主要原因除了供应量少以及购房需求稳步上升外，各种形式的抵押贷款也起到了很大的推动作用。银行对房地产市场信心十足，他们继续提供具有诱惑力的抵押贷款项目（比如，债务与收入比可以达到55%），促使购房者继续加入购房行列。

一位房地产经纪人介绍说，在一个有150万人的地区，只有3套低层独立住宅的标价低于400000美元，66%的住房售价都超过了要价，购房者支付的平均价格是要价的103.6%。

这主要是因为购房者的心理，如果他们报了两三次价没有达成交易，他们就意识到，要想买下所看好的房子，出价就必须高于要价，否则还会失败。

数据显示，2月份销售的共管公寓中，50%的房子最多只在市场上停留了7天就卖出去了。

另外，有些人认为，升级住房买主对房价上涨起到了推波助澜的作用。圣何塞南部的Almaden山谷的房价中值上涨了55000美元——从1月份的855000美元/套增长到2月份的910000美元/套。[page]

房主通常会以高价卖掉现有的房子，然后到别的地方买一套更好的房子。比如，Almaden有许多一流的中小学，年长的人会搬出去，到萨克拉门托、拉斯维加斯、菲尼克斯等地购房，而年轻家庭则会搬进来（为了孩子能够上好学校）。

不过，也有人认为这种升级住房市场对房价影响不大，因为统计数字显示，这种购房数量所占比例很小。他们认为房价上涨的最大动力还是房屋供应量太少。

当然，面对这种强势增长，许多人担心房市能否继续保持增长势头。毕竟，目前的房价增长是房地产市场有史以来第二次高峰。从1999年1月到2000年4月，在网络资金的刺激下，房价上涨了200000美元。

据专家预测，如果不出现大的灾难或大的货币政策变动，比如贷款利率大幅提高——从目前看，这种可能性不很大——房价将稳中有升，或保持目前房价，不会出现下滑。

中国房地产报