和恋人买房？和朋友买房？你要了解些房屋共有常识

　　一、房屋共有产生的原因有哪些？

　　房屋产权的共有关系，通常基于下列原因而产生：

　　1、两个或两个以上的人共同购置，如几个合资人共同购买并按比例分享房屋的所有权；夫妻在婚姻关系存续期间购买的房屋；有劳动收人的家庭成员共同积蓄购买的房屋等。

　　2、两个或两个以上的人共同建造。两个或两个以上的人共同建造并根据约定，按一定比例共同出资、出力、出物共同兴建；或者一方出资，他方出力、出物；或者一方出资、出力，他方出物共同建造房屋，并按约定的比例进行分配。

　　3、两个或两个以上的人共同继承。被继承人死亡后，其遗产中的房屋产权不能进行分割时，只能由继承人共同享有。

　　4、两个或两个以上的人共同受赠，多人共同接受房屋赠与而形成的房屋共有关系。

　　按照我国《民法通则》的规定，共有分成两种基本形式，即按份共有和共同共有，所以，房屋共有可分为房屋按份共有和房屋共同共有。

　　二、共有房产定义

　　共有房产指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。“共有”按其形成时的情况不同，可分为按份共有和共同共有。

　　按份共有是共有人各有明确的份额，如3个人共同出资购买房屋，其中1人出资1/2，另外2人各出资1/4，如果他们议定以出资份额作为该房屋所有权的占有份额，这样，各人享有的份额就不同。他们应各自按自己所有的份额享有权利并承担义务。如将这一房屋出租，占1/2份额的共有人就有权得到房租收入的一半，而其余2个共有人则只能各得1/4。在支付房屋维修费用或交纳与该房屋有关的税金时，也应按这一比例分别承担。

　　按份共有的共有人可以将自己的份额分出或转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。

　　共同共有是共有人都不能在共有的房产中分出自己的份额。共同共有人对共有的房产享有平等的权利，并承担平等的义务。如配偶之间对房产的共有，除了双方另有约定者外，一般均为共同共有。

　　共同共有的房产若要转让，须经全体共有人同意，任何一个共有人都不能擅自处分，否则这种处分将被认定为无效。

　　对于一些形成时间较久的共有房产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果共有人都不能提供足够的证据来证明各自的份额，应当认定这种共有为共同共有。

　　三、房屋共有人的权利

　　1、房屋共有人享有同等的权利，承担共同义务

　　共同共有房产享有共同的权利，承担共同的义务。换而言之，在共同共有关系存在期间，部分共有人无权擅自处分共有房产。在现实生活中，常会出现部分共同共有人伪造其他共有人签名或私章，擅自处分共有房产的行为。作为权益受到侵害的共有人，可以该行为未经自己同意为由，向法院主张该行为及相关合同无效，并且侵权人应将房屋状态恢复原状，并承担由此引起的一切经济损失。值得注意的是，一般在这种交易中，第三人取得房产的行为往往是善意的(这仅限于第三人不可能得知房产权属为共同共有)，对该侵权行为不负责任。如果恢复原状将严重影响第三人的生活，那么侵权人应对第三方进行补偿或赔偿。

　　2、共有房产的分割

　　共同共有关系终止，包括共有人死亡、婚姻关系终止、共有等几种情况。对于共同共有房产的分割，有协议的按协议分割；无协议的应对共同共有房产进行等分。鉴于房产是特定物，受不可任意分割的限制，故多采用折价进行分割。无论是协议分割还是折价分割，原则上都应考虑共有人对共有房产的贡献大小，适当照顾共有人的生活、生产等。

　　3、房屋共有人的优先购买权

　　在共同共有房产分割完毕后，一部分房产所有人需要出卖其所有房产的，如果该部分房产作为未分割前共同房产的一个整体或配套使用，那么，另一部分房产所有人享有优先的购买权。

　　四、房屋共有产权人没有签字，房屋买卖合同是否有效？

　　有的房产是以两个人的名义买的(房产证上是两个人的名字)，对于这样的共有房产出售时一定要共有双方都必须签字，只有一方签字的为效力待定合同，这样买方很被动，卖方如果想违约的话完全可以这个借口不出售房子。

　　根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，夫妻之间的财产一般属于共同共有，不是按份共有，又根据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条的规定，共同共有人对共有的不动产享有所有权，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。

　　综上所述，对于房产共有人没有签字的房屋买卖合同，当房价上涨时卖方可以共有人没签字为由来违约，无法保障买方的合法权益。

　　五、房屋共有人可以变更吗？

　　因房地产的共有人增加申请房地产变更登记的，申请人应该是原房地产共有人和新增加的共有人；因共有房地产的共有人减少申请房地产转移登记的，申请人应当是原房地产共有人。

　　1、赠与：假设房屋产权人想在自己的房产证上加上儿子的名字，那么他可以选择将房屋的部分产权赠与给儿子。具体应该怎么操作呢？首先应先到公证部门办理房屋的赠与公证，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到国土房管局的测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、测绘附图、原房地产权证书、赠与公证书、身份证明等资料，到国土房管局交易登记部门，申请房地产权赠与登记，增加儿子为房屋共有人。

　　2、析产：以房屋析产登记增加房屋共有权人，仅适用于夫妻之间。如果你想在自己的房产证上加上配偶的名字，除了可以选择赠与、买卖方式外，还可以选择房屋析产登记。你需要先到公证部门办理房屋的夫妻析产公证手续，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到市国土房管局测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、夫妻析产协议书、测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，再到国土房管局交易登记部门，申请房屋析产登记。这样，你就能增加配偶为房屋共有人。

　　六、如何取消房产证共有人名字？

　　房产证去名字主要分为买卖、赠与等。你所说的适合使用赠与方式去除名字。

　　须经共有人同意，并办理相关手续，去掉一个人的名字有两种意思，一个是房产证只体现一个人的名字，但房产系夫妻共有财产(因为夫妻共有财产房产证一般只登记夫妻任一方的名字)，二是房产证只体现一个人的名字，而房产为该登记人的个人财产，与配偶无关。

　　如果只体现一人名字但房产要转为登记人个人财产的话。双方拿身份证　户口本、房产证、到公证处办理夫妻财产约定，　将房产约定为一方的个人财产。然后双方带上述材料及公证书去房产登记部门过户，这时候因为公证书的约定，所以去掉一个人名字后，房产为登记人的个人财产。

　　房产证去名字一次性付款，先交定金，然后双方去房管局去办过户，同时买方将剩余房款打在银行进行监管，最后过完户，买方到房管局取新房本(自己的名字)，卖方到银行取钱。房产证去名字贷款买房，　先交定金，买方将首期款交银行进行监管，同时申请银行贷款，等到银行出具了贷款合同之后，买卖双方才去过户，过完后把过户抵押的证明(房管局出具)交给银行，银行就可以放款了，此时买方到房管局取新房本(自己的名字)，卖方到银行取钱。

　　七、被执行人的房产存在共有情况，是否必须先经过诉讼明确共有份额才能执行？

　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，共有人协议分割共有财产并经债权人认可的，人民法院可以认定有效；共有人提起财产诉讼或者申请执行人代位提起财产诉讼的，人民法院应当准许，诉讼期间中止对该财产的执行。因此，执行法院在告知共有人有权协议分割共有财产或者提出析产诉讼后，共有人没有协议分割或者诉讼，则执行法院可以继续推进执行。

　　主要理由：执行实务中，共有人达成分割共有财产协议并得到债权人认可的情况少之又少，共有人极少愿意提起析产诉讼，多数申请执行人也不愿提起析产诉讼，导致大量共有财产的执行陷入停滞。因此，为提高执行效率，不应将析产诉讼作为执行共有财产的前置程序；执行法院在履行告知义务后，共有人没有协议分割或提出析产诉讼的，执行法院可以继续推进执行，依照《中华人民共和国物权法》等法律规定并结合案件具体情况对共有份额进行强制分割；共有人及利害关系人如对共有份额分割所做的认定持有异议的，可依照民事诉讼法第二百二十七条规定处理。