物权法对房屋权属登记的影响

　　《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)已于2007年10月1日实施，与此相适应，《中华人民共和国城市房地产管理法》和《物业管理条例》也作了相应的修改，建设部也公布了新的《房屋登记办法》(草案)，这些法律法规对房地产管理规定了许多新的内容，需要我们加强学习以应对管理需要。

　　房地产管理的核心就是房屋权属管理，通过权属登记这个纽带，维护当事人权益、调控房地产开发经营，实现地区房地产市场的健康有序运行，因此，《物权法》对房地产管理的影响主要是对房屋权属登记的影响，《物权法》规定了五种新的物权登记类型，下面就这五种登记类型分别进行说明。

　　一、房屋地役权登记

　　《物权法》第三编第十四章专门规定了地役权，地役权是一种约定用益物权，设定地役权可能对房屋权益产生影响(增加权益或产生负担)，房屋地役权登记是房产管理部门法定登记内容。

　　(一)登记审查要件

　　当事人申请房屋地役权登记，登记机关应审查以下资料：

　　1、当事人身份证明;

　　2、登记申请文件;

　　3、证明资料，具体包括:国有土地使用证、房屋所有权证、当事人享有房屋处分权的证明文件;

　　4、设定地役权的约定。

　　(二)房屋地役权登记簿内容

　　经审查，对符合条件的房屋地役权登记申请，登记机关应按地役权合同的约定，在不动产登记薄上记载供役地和需役地位置，利用目的、利用方法、费用和支付方式及其他约定事项，向申请人颁发房屋地役权证书。

　　二、房屋更正登记

　　《物权法》第19条专门规定了更正登记，更正登记实质上不是一种独立的登记事项，它只是在登记薄(或权属证书)记载内容与自然状况不符时所采取的一种纠正方式，它可能由于当事人的原因导致，也可能由于登记机关的过错造成，其实际上是对原权属证书、原不动产登记薄内容的变更，变更登记不产生新的物权类型。

　　(一)登记审查要件

　　当事人申请房屋更正登记，应提交身份证明文件、登记申请书、房屋所有权证、证明登记错误的资料，具体包括：证明登记错误的文件、登记薄记载权利人同意变更的文件、司法机关生效法律文书等。

　　(二)办理房屋更正登记的注意事项

　　1、审查当事人的登记申请文件，符合条件的，对登记薄内容作相应修改，收回原权属证书，重新颁发房屋权属证书。

　　2、房屋更正登记与房屋所有权变更登记

　　两者的区别是发生原因不同，更正登记是因原登记内容存在错误、与房屋自然状况不一致发生，变更登记是因作为权利客体的房屋自然状况发生改变而产生。

　　三、房屋异议登记

　　《物权法》第19条规定异议登记，异议登记类似于行政查封，也可以认为是一种诉前保全措施。

　　(一)登记审查要件

　　1、当事人身份证明;

　　2、登记申请;

　　3、证明文件，即证明权属证书存在错误或对房屋享有权利的证明，并已向登记机关提出过更正登记申请而未获批准。

　　(二)办理房屋异议登记的注意事项

　　登记机关审查当事人申请，认为符合条件的，要求申请人提供担保，进行异议登记，同时告知当事人以下事项：

　　1、申请人应在办理异议登记后15日内向法院提起诉讼，否则异议登记自动失效;

　　2、如果申请人不及时起诉、人民法院驳回起诉或不予受理、人民法院不支持申请人的诉讼请求的，即符合异议登记注销要件时，申请人应及时申请注销异议登记，同时登记机关有权应权利人申请扣留保证金。

　　四、房屋预告登记

　　《物权法》第20条专门规定预告登记，预告登记是权利人为将来不动产物权实现，具体包括抵押权和所有权的实现，而依据预告登记合同的约定，向登记机关申请登记，经预告登记后，权利人可在符合预告登记约定时办理抵押登记或转移登记，而直接享有不动产的抵押权和所有权。

　　(一)登记审查要件

　　预告登记具体分为房屋所有权预告登记、预购商品房所有权预告登记、房屋抵押权预告登记、预购商品房抵押权预告登记、在建工程抵押权预告登记，登记时当事人除提交登记申请文件、当事人身份证明文件、国有土地使用权文件和当事人预告登记协议外，房屋所有权预告登记还提交房屋所有权证和房屋买卖合同;预购商品房预告登记还要提交经备案的预售合同和预售许可证;房屋抵押权预告登记还要提交房屋产所有权证、抵押合同、主债权合同和当事人享有处分权的证明文件;预购商品房抵押权预告登记还要提交经备案的预售合同、预售许可证、抵押合同、主债权合同、抵押人已对预购商品房办理所有权预告登记的证明;在建工程抵押权预告登记还要提交建设规划许可证、施工许可证、施工合同、施工进度和竣工日期等证明材料。

　　(二)办理预告登记的注意事项

　　1、预告登记是为保障将来物权的实现，当主债权消灭或者具备办理转移登记、抵押登记条件时，预告登记存续时间为3个月，在这3个月期限内经当事人申请，预告登记分别转化为转移登记和抵押登记;

　　2、预告登记成立的条件是待相应权属证书办理完毕或符合预告登记约定条件时，一定能办理转移登记和抵押登记，所以审查当事人预告登记申请时，应重点审查当事人材料是否具备将来办理转移登记和抵押登记的条件。

　　五、房屋(预)查封登记

　　房屋(预)查封登记实质是一种司法协助行为，是司法权的延伸，不是一种独立的登记类型，办理时先查明司法人员身份，审查其工作证和执行公务证件，再审查生效法律文书和协助执行通知书，审查上述文书的内容与登记记载内容是否一致，同时注意房屋查封期限为两年，期限届满司法机关不办理续展手续的登记自动失效。