有关逾期办理产权证问题的探析

王忠 北京市房地产法学会常务理事
从建国以来，我国从没有逾期办理产权证过错方要承担违约责任的法律、法规，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第18条的规定是首次就此作出规定。买房人利用该条维权，导致开发商动辄要承担每套房逾期办证数万至数十万元的违约金。所以，仔细研习逾期办证的相关问题至关重要。下面以笔者审理的一宗案件为例进行剖析。

一、基本案情

2000年8月10日，甲某与乙公司签订《北京市内销商品房预售契约》，约定由甲某购买乙公司开发的位于北京市某公寓B座1604号房屋，房款总计952575元，付款方式为首付192575元，余款760000元以按揭方式付款。合同签订后，甲某依约支付了房款，应付乙公司的952575元房款于2000年10月16日全部付清，乙公司亦出具了正式发票。双方另约定，双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地产权属证件，并按规定交纳有关税费。

2000年9月20日，甲某办理了收房手续。此后，甲某于2004年1月8日结清了个人购房贷款，并于同年4月15日向乙公司交纳了契税及公共维修基金。但乙公司长期未能办理房屋的初始登记，致使甲某无法办理所购房屋的产权证。现甲某诉至法院，要求乙公司支付逾期办理房产证的违约金，并由乙公司承担本案诉讼费用。另查，2001年8月24日，北京市某区房屋土地发证事务所向某区房地局交易管理科出具了证明，证明乙公司开发该楼盘1、2号楼房屋具备产权登记发证条件，已在该所登记备案。此后，乙公司为诉争房屋所在楼宇内的部分买受人办理了房屋所有权证。又查，乙公司于2003年9月向该公寓业主发放了通告，该通告载明，乙公司于 2003年底前协助公寓业主办理产权手续：同时要求办理产权手续的业主交纳契税、维修基金，并需准备个人办理产权手续的相关资料。再查，乙公司于2005年1月7日始取得了诉争房屋所在的北京市某区某里1号楼、2号楼的房屋所有权证。

二、一审法院的认定与判决

一审法院判决认定，甲某与乙公司所签商品房预售契约系双方协商一致的真实意思表示，且不违背相关法律规定，应为有效合同。根据某区房屋土地发证事务所2001年8月24日出具的证明可以证实，乙公司于甲某交纳契税及公共维修基金前已具备了产权登记发证条件，并已登记备案。甲某在交纳了契税及公共维修基金后，未能及时取得房屋权属证书，并非由于乙公司的过错所致，故判决驳回甲某的诉讼请求。

三、当事人的上诉请求与答辩理由

甲某不服一审法院判决，向二审法院提起上诉。上诉请求是：1．由乙公司支付逾期办理房产证的违约金：2．由乙公司承担本案诉讼费用。上诉理由是：乙公司迟至2005年1月才办理了所开发房屋的初始登记(取得大产权证)，据此导致甲某在4年的时间里无法取得房屋产权证，已构成违约，应承担迟延办证的责任。

乙公司辩称：同意一审判决。甲某购买了诉争房屋后，之所以办证迟延，系因甲某未及时提供应缴纳的办理产权证的费用及相关资料所致。甲某的契税直至2004年4月才缴纳，相关资料至今未提交。另外，预售商品房的办证义务属于甲某，我公司承担的只是协助义务。甲某未提交委托我公司办理产权证的手续，未与我公司共同办理产权证，亦未及时缴费及提交手续。我公司应提交的资料已经提交房管部门，在办理手续上已无瑕疵。故不同意甲某的诉讼请求。

四、二审法院的认定与判决

鉴于乙公司所提交的“某区房屋土地发证事务所2001年8月24日出具的证明”与诉争房屋 2005年1月7日才办理初始登记的时间相互矛盾，为充分保护双方当事人的诉权，进一步查清开发商乙公司是否存有逾期办证的事实，二审法院依职权于2005年6月13日赴北京市某区房屋土地管理部门、相关档案部门调取了该楼盘 1、2号楼房屋产权登记发证档案材料，包括：证据1：北京市房屋产权登记申请书，座落是该楼盘1、2号楼，申请人是乙公司，申请日期是2004年12月13日；证据2：乙公司承诺书；证据3：编号(2004)年第475号，竣工项目地价款核实复函，项目名称是乙公司开发的该楼盘1、2号楼房，出具人是北京市土地利用事务中心，出具日期2004年12月9日；证据4：北京市规划委员会某分局行政处罚决定书，处罚日期2004年10月8日；证据5：北京市规划委员会某分局监督检查科向北京市某区房屋土地登记发证事务所出具的回复函，主要内容是已对乙公司进行了处罚，同意北京市某区房屋土地登记发证事务所按规定办理有关产权手续，出具日期2004年10月 8日；证据6：案例编号2004006779号业务受理单，受理时间2004年12月13日，业务类别为初始登记，申请人为乙公司，座落是该楼盘l、2号楼房，出具单位为某区国土房管局服务大厅；证据7：收缴证件附页。

二审法院认为，根据有关房屋权属登记的规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。根据懈释》第18条的规定，诉争的商品房为现房，自合同订立日起 90日内(即2000年11月8日前)，甲某由于乙公司(出卖人)的原因未能取得房屋权属证书，乙公司应当承担违约责任。本案中，乙公司迟至 2004年12月13日才办理报送初始登记，因此乙公司关于逾期办证的责任不在自己的抗辩，与本院查明的事实不符，不予采信。乙公司自2000年11月9日起到2004年12月13日止应对甲某承担逾期办证的违约责任。

由于双方在合同中对逾期办证的违约责任没有规定，根据《解释》第18条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。乙公司在二审庭审中辩称，即使乙公司构成逾期办证违约，那么该违约行为自2000年11月9日起到2004年12月15日甲某起诉时已长达4年之久，其中有两年已超过了法定诉讼时效期间。

二审法院认为， 乙公司的违约行为从2000年11月9日起一直延续到2004年12月13日止。违约金的计算应该从2000年11月9日起到 2004年12月13日止。而甲某却迟至2004年12月15日才起诉乙公司要求支付逾期办证违约金。由于甲某未举证证明在起诉日(2004年12月15日)前向乙公司主张过权利，自起诉日之前两年之内的违约金请求权未超过诉讼时效，自起诉日之前两年之前的违约金请求权已超过诉讼时效。故对2002年12月15日起至2004年12月13日止这一违约期间的违约金请求权应予支持，对2000年11月9日起至2002年12月14日止的违约金请求权已经超过诉讼时效，不予支持。[page]

综上所述，原审法院关于乙公司没有逾期办证的事实认定不清，适用法律不当，判决结果失当，依法应予纠正。依据《民事诉讼渤第153条、《民法通则》第135条、第137条、《解释》第18条的规定，判决如下：一、撤销北京市某区人民法院 (2005)某民初字第551号民事判决；二、乙公司于本判决生效之日起10日内向甲某支付违约金 (以房款总计952575元为本金，自2002年12月 15日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2004年12月13日止)。

五、对本案争议焦点的解析

1．关于办理房屋权属登记的义务主体问题

《合同法》第130条、《解释》第18条与《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定不一致，导致对办理房屋权属证书义务主体的理解不同，审判主要有3种意见。第一种意见认为，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法规、规章，开发商应承担协助办理商品房权属登记义务，直至权属证书办理完毕。第二种意见认为，在法律规定情形下，开发商承担协办义务，买受人承担主办义务，如买受人未在法定或约定期限内履行相应申办手续，开发商可以抗辩免责。第三种意见认为，开发商承担办证的具体义务，应根据权属登记流程规定分不同情况予以认定。司法实践通常采纳第三种意见。理由是：第一，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，买受人与开发商各自的办证义务并非简单的主办与协办之分，两者并无必然的主次关系或因果关系，实务中，两者甚至互有协助履行之义务。权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理移转登记。初始登记主要系由开发商向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件，在此过程中开发商可要求买受人配合提供相应材料。在开发商完成初始登记后买受人可自行申办产权，其间需开发商提供相应材料(如单元测绘图纸等)的，开发商负有相应协办义务。因此，开发商负有的办证义务主要分两部分：一是初始登记时以其为主的办理义务；二是买受人申办产权时其所承担的协办义务。第二，开发商将办理房屋权属证书的各项规定资料备齐交给权属登记部门进行初始登记，并取得房屋权属登记部门的收件单，应视为开发商已完成初始登记办证义务。在合同无特别约定且买受人未在法定或约定期限内申办产权，开发商即完成其办证义务。第三，遵循当事人意思自治原则，双方约定办证义务的，从双方当事人约定。如合同约定“开发商在交付之日起一定期限内备齐资料，为买受人向登记机构办理权属登记手续，买受人应按要求提供有关证件”，开发商应在完成整个房地产项目的初始登记后，还负有为买受入主动办理单元权属证书的义务，买受人应按开发商要求及时提供有关证件，开发商承担办证义务直至其取得权属登记部门关于申办单元权证资料的收件单时止。

此后，应由买受人提出申请，办理移转登记。对于在开发商提交了完备的手续后，买受人也提出办理权属移转的申请，由于政府原因未办证或迟延办证的，属于政府不作为，买受人可提起行政诉讼，这与开发商承担的合同义务是两个不同的法律关系，不应混同。此外，开发商履行了其办理初始登记的相关义务后，由于买受人没有向房屋主管部门提出申请，导致房屋所有权无法移转时，不属于由于开发商的原因导致未能取得房屋权属证书的情形，开发商不承担违约责任。

2．关于乙公司是否存在逾期办证的问题

一审法院据以判定乙公司没有逾期办证的主要证据是“北京市某区房屋土地发证事务所向某房地局交易管理科出具了证明”，证明该楼盘 1、2号楼房屋具备产权登记发证条件，已在该所登记备案。此后，该公司为诉争房屋所在楼宇内的部分买受人办理了房屋所有权证。甲某诉称，根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，乙公司应该首先办理所建房屋的初始登记而后才可以办理业主的分户转移登记。而乙公司所提交的办理初始登记的时间是2005年1月7日。

鉴于乙公司所提交的“某区房屋土地发证事务所2001年8月24日出具的证明”与2005年 1月7日办理初始登记的时间相互矛盾，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第77条的规定，2005年1月7日所办理的初始登记作为国家专门权属登记机关依法制作的权属证书，在证据的效力上应该大于某区房屋土地发证事务所2001年8月24日所出具的证明。从先办理初始登记再办理分户移转登记的权属登记的逻辑出发，在没有办理诉争房屋所在楼宇的初始登记的前提下，该公司为诉争房屋所在楼宇内的部分买受人办理了房屋所有权证(分户移转登记)，不符合《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定。结合一审、二审的相关证据，查明乙公司作为申请人于2004年12月13日才向某区国土房管局服务大厅报送了其开发的北京市某区某里1、2号楼房的初始登记所需的完备材料，至此，乙公司才完成了报送办理新建房屋初始登记的法定义务。

二审法院认为，乙公司作为诉争房屋的出售人负有向作为买受人的甲某交付房屋以及转移房屋所有权即办理产权登记手续的义务。根据有关房屋权属登记的规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。根据《解释》第18条的规定，诉争的商品房为现房， 自合同订立日2000年8月10日起90日内 (即2000年11月8日前)甲某由于乙公司(出卖人)的原因，未能取得房屋权属证书的，乙公司应当承担违约责任。本案中，乙公司迟至2004年12月13日才办理报送初始登记，因此乙公司关于逾期办证的责任不在自己的抗辩，与法院查明的事实不符，法院不予采信。原审法院仅根据某区房屋土地发证事务所2001年8月24日出具的证明，认定乙公司于甲某交纳契税及公共维修基金前已具备了产权登记发证条件，甲某在交纳了契税及公共维修基金后，未能及时取得房屋权属证书，并非由于乙公司的过错所致，属认定事实不清，应予纠正。故，甲某关于乙公司已构成违约，应承担迟延办证违约责任的上诉理由成立，法院予以支持。乙公司自2000年11月9日起到 2004年12月13日止应对甲某承担逾期办证的违约责任。

3．关于逾期办证违约责任如何承担的问题

自2000年11月9日起到2004年12月13日止，乙公司对甲某负逾期办证的违约责任。乙公司的违约行为对甲某充分行使诉争房屋的所有权有一定的影响，造成甲某一定损失，甲某要求乙公司支付违约金，于法有据，应予支持。由于双方在合同中对逾期办证的违约责任没有规定，根据《解释》第18条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。[page]

4．关于逾期办证的违约金请求权是否存在超过诉讼时效的问题

乙公司在二审庭审中辩称，即使乙公司构成逾期办证违约，那么该违约行为自2000年11月 9日起到2004年12月15日甲某起诉时已长达 4年之久，其中有两年已超过了法定诉讼时效期间，丧失了胜诉权。

二审法院认为，由于乙公司的违约行为发生在2000年11月9日，违约行为一直延续到 2004年12月13日止。故，违约金应该从2000年11月9日起计算到2004年12月13日止。而甲某却迟至2004年12月15日起诉乙公司要求支付逾期办证违约金，甲某未举证证明在起诉日 (2004年12月15日)前向乙公司主张过权利，自起诉日之前两年之内的违约金请求权未超过诉讼时效，自起诉日之前两年之前的违约金请求权已超过诉讼时效。又由于乙公司违约责任期间为：2000年11月9日起至2004年12月13日止，故对2002年12月15日起至2004年12月 13日止这一违约期间的违约金请求权应予支持。2000年11月9日起至2002年12月14日止的违约金请求权已经超过诉讼时效，法院不予支持。

二审法院在审理该案件中注意审查、核实相关证据，运用推理发现疑点，依法调查取证界定了逾期办证的事实、厘清了逾期办证的违约责任，依法保护了当事人的合法权益，其改判是正确的。