浅析房产登记过程中的婚姻证明

严格地来说，婚姻证明并不是房产登记的受理要件，《房屋登记办法》中也只提到了申请房产登记的需要提交申请人的身份证明，但在房产登记过程中，婚姻证明却一直占据着重要的地位。身份证明和婚姻证明结合在一起组成了广义的身份证明。《房屋登记办法》第十三条明确规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记”。“在因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请”。因为要辨别夫妻之间的隐性共有关系，婚姻状况的明确就变得不可忽视。

2008年7月1日《房屋登记办法》实施以后的房产，转移登记时已出具婚姻证明，共有人也已经在房产权证中标明，以后关于该房产的登记受理将不再查验婚姻证明。对于2008年7月1日以前已登记的房产，婚姻证明还是必收材料。

关于几种主要的房产登记过程中要收取何种婚姻证明、各种婚姻状况下应收取何种证明，通过受理窗口几年来的学习实践，我自己总结的一点见解，说出来和大家共同探讨：

一、所有权转移登记

1、买卖、互换、赠与、分割、合并、作价人股等基于法律行为而产生的房屋权属转移过程中，原则上转出方、转入方双方当事人(包括隐性共有人：配偶)到场，提供身份证明原件、复印件，男二十二周岁、女二十周岁以上需要提供婚姻证明。

(1)已婚的共有人要提供能证明夫妇关系的结婚证、户口簿(夫妇双方在同一户口簿上，其中一方为户主，另一方为配偶)，婚姻登记机关和公安机关的证明，或者乡镇政府(街道办事处)以上政府部门出具的婚姻状况证明。

(2)未婚的当事人出具乡政府(街道办事处)以上政府部门出具的单身证明，或者出具婚姻登记机关开具的无婚姻登记记录的证明(因民政部门有“并不排除在其他范围内的婚姻登记”这一赘述，申请人本人还要当面填写未婚声明)。

(3)离异未再婚的当事人除提供离婚证明原件、复印件以外，还要出具乡镇政府(街道办事处)以上政府部门开具的离异后未再婚证明，或者出具婚姻登记机关开具的无再婚登记记录的证明(因民政部门有“并不排除在其他范围内的婚姻登记”这一赘述，申请人本人还要当面填写未再婚声明)。

(4)未成年人房产登记需要提供监护人的监护关系证明(如出生证明、独生子女证、监护人为户主被监护人为子女的户口簿等)、身份证明和婚姻证明。为维护未成年人的财产利益，未成年人单独购买房产，父母作为监护人可以单方代为申请登记；未成年人与他人共有房产，涉及共有性质和共有份额时，父母作为监护人必须同时到场代为申请登记。

2、因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造、继承和受遗赠的房屋申请权属登记时，申请人应提供这些法律事件发生时的婚姻状况证明来明确共有关系。

3、婚内更名要提供婚姻关系证明和夫妻间关于房产所有权归属的约定或转让协议，申请人双方共同到场申请。

4、离婚更名：

(1)人民法院或者仲裁委员会生效的判决和裁定中对婚内房产确定归属的，申请人提供身份证明和人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书原件、复印件，申请人可单方到场申请。

(2)申请人协议离婚，确定婚内房产归属的，要提供身份证明、离婚证、离婚财产归属协议原件、复印件，申请人双方到场申请。

二、抵押权登记

因为抵押权登记在以后债务人不履行到期债务时会关系到对房产的处置，所以在受理过程中，我们对当事人的身份证明和婚姻证明的查验更为严格。

1、申请人(不论婚否)在婚前取得的房产申请抵押登记时，要提供自可以登记结婚之日(男二十二周岁、女二十周岁)至取得房产之日(房产证所标明时间)，未曾到婚姻登记机关办理婚姻登记，且无事实婚姻(1994年2月之前的)的婚姻状况证明，申请人单方到场申请。

2、已婚的申请人用婚姻存续期间取得的房产申请抵押登记，要提供有效的身份证明和婚姻证明，申请人与配偶同时到场申请。

3、离异的申请人用婚姻存续期间取得的房产申请抵押登记时，我们会要求申请人先办理转移登记手续，将房产所有权确定后再办理抵押手续。

4、申请人用离异后取得的房产申请抵押登记时，要提供离婚证明和离异后未再婚证明，申请人单方到场申请。

三、预告登记

《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”由于种种原因，前一段时间巢湖市的预告登记不需要申请人提供婚姻证明，虽然一定程度上简化了登记程序，但是这样登记机构还是承担了一定的风险，首先不利于保护隐性共有人对将来物权的请求权，其次也无法保障下一步抵押权预告登记权利人(贷款银行、担保公司等)实现完整的债权。

经历了一段时间的试行和反馈后，婚姻状况和共有方式已在商品房预售合同备案时先行查验，共有人和共有方式及份额等已在合同中载明，从根本上解决了以上难题。

(作者工作单位：安徽省巢湖市房地产交易中心)