浅析小区地下车库及地下人防车库权属的界定

目前，住宅小区车库的权利归属问题，已经成为小区业主与开发商之间的一大矛盾焦点，问题的出现主要原因在于地下车库的产权不明晰。本文以现代建筑物区分所有权理论为基础，结合本人平时的学习认识和工作实践，对地下车库的权属状况进行分析，与各位同行进行交流。

一、地下车库权属纠纷现状与法律规定

目前，我国居住小区地下车库的权属状况主要表现形式有：地下车库的所有权归开发商所有，开发商可以对其进行销售或出租；地下车库的所有权归所在小区的全体业主共有，开发商不能销售或出租；地下人防车库的所有权归国家所有，开发商(投资人)有使用权和收益权。而在我国理论界和房地产管理部门，对地下车库的权属界定问题认识和处理方式也存在差异，表现形式为对地下车库权属状况认识不尽一致，从而导致居住小区业主与开发商就地下车库的权属各执一词，实践中产生的纠纷也层出不穷，都认为地下车库归自己所有。就其理由一是销售成本说，小区业主认为，开发商已经将车库的投资成本分摊到业主所付的房款之中，即全体业主在购买房屋的同时也为车库付了款，那么车库的所有权理应归全体业主所有。

二是推定归属说，地下车库没有计人容积率，按民法上主物与从物的关系，地下车库只能是房屋的附属物．它们在一定意义上是不可分割而独立存在的，故其产权应随住宅产权的转移而转移，将地下车库定为小区业主共有符合物权法的一般原理。

三是登记凭证确权说，开发商认为，地下车库是开发商自己投资建造的，根据物权法第三十条规定及“谁投资，谁受益”的原则，合法建造应当属于原始取得的一种方式，应自事实行为成就时发生效力。开发商拥有地下车库初始产权应当无可争议，况且开发商还拥有地下车库的产权证明。

上述观点都有失偏颇。

在《物权法》出台之前，我国的立法尚未对地下车库的权属及性质作出专门规定。《城市房地产管理法》等法律法规虽对小区配套设施予以规定，但未对地下车库是否属于居住小区公共配套设施作出界定。2007年10月1日实施的《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这条规定从形式上似乎明确了地下车库的权利归属，但在实际意义上讲，该条规定概念也很模糊，同样没有作出关于地下车库所有权归属的明确指向。我们只能从该条规定的法理上推断，如果地下车库是开发商投资兴建并已经规划、建设行政主管部门批准，开发商应当拥有地下车库的所有权，否则当事人(开发商)怎么有权利出售、附赠或出租呢?另外从立法的本意来讲，作为独立设施的地下车库，如果不允许开发商销售或出租，可能影响开发商建造车位、车库的积极性。另从某种意义上讲，鼓励开发商建造地下车库并允许其拥有产权，在提高土地利用率同时，还有利于资源的优化配置，实践中也表明了这种做法的合理性。

二、地下车库的法律地位与权利归属

地下车库，是指开发商利用地下空间建造的隶属于整个小区，具有独立的空间、似存放车辆为目的的，附属建筑物(王利明的《现代法学》)。对于地下车库来说，由于有墙壁作为分割物，其四至明确，可以通过测量明确其所占空间的范围，有独立的出人口，具备独立性和特定性，因此具备成为所有权客体的物理特征，应该能成为所有权的客体，权属应该是独立存在的，在其之上完全可以设立独立的产权。基于以上事实，笔者认为：国家法律应规定地下车库能够单独成为所有权的客体，在明晰其权利归属基础上允许政府为地下车库颁发单独的产权证明。如北京市国土资源和房屋管理局就明文通知，销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可与购买的商品房合并核发房屋所有权证。

在明确了地下车库的法律地位后，其权利归属是否就意味着属于开发商所有了呢?这个问题不能一概而论，笔者认为应当区别对待，大致可分为以下几种：

第一，对经规划、建设行政主管部门批准建设的层高在2．2米以上(含2．2米)的半地下、地下 (非人防设施)的车库，当事人(开发商)按规定通过出售、附赠或出租等方式约定所有权归属的，可以核发房屋权属证书，对层高不超过2．2米的，可以在主房的权属证书上一并标注，地下车库的产权归开发商所有。这是因为根据民法物权理论，合法建造应当属于原始取得的一种方式，开发商之所以兴建车库，目的是通过投资而得到相应的收益。而《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第九条规定，作为独立使用空间的地下室、车棚等不计人公用建筑面积，不能进行公用面积分摊。如果不承认地下车库初始产权归开发商所有，无论从市场经济的角度还是等价交换原则来看，明显有失公正、公平。况且《物权法》第七十四条对此也作出相关规定，即当事人可通过出售、附赠或者出租等方式约定，此条规定应该说是《物权法》对地下车库作为独立存在的建筑物，并允许开发商进行销售作出的肯定答复。

第二，对未经规划、建设行政主管部门批准建设或不在建筑物容积率范围之内的地下车库，因其不属于合法建造和未参与建设用地面积分摊，属非完整权能的财产权利。自然其权利行使或存续，必须依附于小区合法建造并已计算建筑容积率的建筑物之上，这就意味着建筑物区分所有人(全体业主)基于对土地使用权的全部权利(共有权)，地下车库的所有权归全体业主共有，但暂不进行产权登记和颁发房屋权属证书。这是因为该类地下车库的土地使用权已分摊在计算建筑容积率的建筑物上，另开发商又未按《物权法》第136条规定办理建设用地使用权分设，自然就不能单独办理土地使用权证。根据土地使用权和房屋所有权的权利主体一致原则、从物随主物原则，应当认定地下车库归全体业主共有。

第三，对按照国家相关法规按比例配建的地下人防车库，其涉及的法律关系非常复杂，现实中争议也较多，意见很不一致。按照一般法与特别法的关系原则，人防设施应按照《中华人民共和国人民防空法》等法律、法规的规定执行，《人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”国家人防委、财政部《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条规定人防工程及设备设施是国家的财产，平时使用应本着有偿使用的原则。《物权法》第五十二条也明确规定国防资产属国家所有。另在实际房地产开发建设过程中，若不按规划要求修建地下人防工程，需向人民防空主管部门交纳易地建设费，易地建设费为国家所有。从上述规定来看，地下人防车库应当属于国家所有。投资者(开发商)只拥有使用权和收益权。[page]

三、地下车库配套制度构建之探讨

与国外立法相比，我国目前的立法关于地下车库的权属及性质规定相对滞后甚至缺位，最近出台的《物权法》、《房屋登记办法》等法律、法规也没有对地下车库所有权作出明确的规定，从而导致房地产行政管理部门、房地产开发商、小区业主之间纠纷不断，为此笔者建议可采取以下相应措施进行完善：

一是规划建造上的前瞻性。我国应吸取发达国家的经验，对城市新建住宅小区，城市规划设计部门应当根据城市汽车保有量与人口比例及小区业主定位等因素，规划时完全可以考虑“一户一辆”来满足小区业主需要。对按规划要求建成的地下车库，其权利归开发商所有，但应当首先满足业主的需要。如果地下车库仍不能满足业主的停车需要，另还可发挥小区其他场所的停车设施作用，比如占用业主共有的公共道路或其他场地划定的车位，这种车位产权当然归全体业主所有。

二是立法的完善。法律的责任在于定分止争，我国目前居住小区地下车库所有权混乱的现状主要是由于立法的缺失引起的。本人认为，小区地下车库权利归属的根本是物权的问题，由于我国《物权法》等法律没有作出关于地下车库所有权属的明确规定，实践中应当根据现行法律法规的法律原则和法律制度，各地可制定一些地方性法规，对地下车库的归属予以规定和明确，以最大限度保护小区业主、房地产开发商各方当事人的合法权益。

三是建立相应的配套制度。对开发商初始取得的地下车库，出售时应严格按照《物权法》第七十四条规定，应当首先满足小区业主的需要。因为地下车库所在的位置毕竟是居住的小区，应当首先为居住在该小区的居民提供停车便利，不允许开发商将车库卖与非小区业主，其流转也应仅限于本小区业主之间。另外对由开发商独立投资建设利用地下人防工程改造的车库，在确保国家利益和战时人防工程使用功能不受影响前提下，笔者认为可在立法以及实际操作上作一些积极探索和突破，就其权利归属可遵循“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则确定，并明确依法改建的地下人防车库可以买卖。如《上海市民防工程建设和使用管理办法》就规定民防工程投资人可以取得民防工程的所有权，这也就意味着开发商可以享有地下人防车库的所有权(国家投资兴建的除外)。至于国家基于社会公共利益的征用，《物权法》第四十二条作了规定。

综上所述，按照《物权法》“定分止争、物尽其用”的立法目的，我们应积极对居住小区地下车库所有权的界定进行探讨，并加以分析和判断，以便为持续不断的车库权属之争划上圆满句号。上述探讨不妥之处，敬请各地同行批评指正。

(作者工作单位：铜陵市房地产市场管理处)