异议登记如何操作及其宽与严的掌握？

在目前的房产登记实务中，如何进行异议登记是一个难点，按照《物权法》第19条及《房屋登记办法》第76条的规定，利害关系人申请异议登记的前提是不动产登记簿记载的权利人不同意更正，可以说，这种规定在实务中根本不具操作性，因为利害关系人之所以要提出异议登记，必定是与登记簿记载的权利人有所争执，而且一旦异议登记生效，登记簿上记载的权利人再行处分已无可能，因此，异议登记须以权利人不同意更正为前提的要求使得法律有关异议登记的规定成为一纸具文。以笔者所在城市为例，物权法实施1年多以来，进行异议登记的仅有7件，而且争议也较大，另外操作也不规范，登记机构大多仅凭利害关系人书面承诺登记簿记载的权利人不同意更正推定登记簿记载的权利人事实上不同意更正，至于登记簿记载的权利人是否不同意更正登记并未审查，再者何为利害关系人，也极不易判断。登记机构无论办与不办异议登记，都会处在一个两难的场面。一方面，由于对利害关系人的判断无统一的标准，登记机构认为其不属于利害关系人而不进行异议登记，会引起申请人的不满，另一方面，登记机构若进行了异议登记，由于在操作层面事实上并未严格执行异议登记须以登记权利人不同意更正为前提，这又会造成登记权利人的抱怨。

首先，异议登记应当从严。如果登记簿上记载有异议登记，《物权法》并未对异议登记后登记簿记载的权利人可否再行处分登记做出明确的规定，但按建设部《房屋登记办法》第78条的规定，异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理，如此根本不能发生转移登记，故对登记簿记载的权利人影响很大。异议登记后，事实上已限制了登记簿记载的权利人再行办理处分登记，但在德国民法中，异议并不导致对登记薄的“封锁”，亦即不导致登记簿冻结，登记机利人虽有可能仅是登记上的权利人，但对权利仍可以进行处分，而异议所阻却与排除的，只是基于该项处分行为的善意取得。

其次，根据《物权法》第19条和《房屋登记办法》第76条的规定来看，更正登记与异议登记是相关联的，异议登记应以利害关系人申请了更正登记为前提。

最后，利害关系人应当提供登记簿记载错误的证明文件，这个可能不好把握，但应当从严，比如，甲把房屋转移给了乙，完成了登记，丙现拿出合同说甲是把房屋出卖给了自己的，而且合同在先，现要申请对乙的异议登记，登记机关不应办理。因为甲丙之间的在先合同不能证明甲乙之间的转移登记存在错误。