占三分之二以上份额的按份共有人在对共有房屋处分时是否可以直接申请登记？

江都市房产登记交易中心询问：《物权法》第 97条规定“处分共有的不动产……应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。但《房屋登记办法》第13条则规定“共有房屋，应当由共有人共同申请登记”。那么，当部分按份共有人转让共有房屋时，登记机构应以哪一条规定为准?

金绍达：《物权法》第97条的规定和传统的民法理论有很大的差异。传统的民法理论认为，对共有财产的处分应当取得全体共有人的同意。《德国民法典》第747条规定：“整个共有物仅得由全体共有人共同处分。”《瑞士民法典》第646条规定：“各共有人……对其应有份额可转让、质押或供债权人扣押。”我国台湾地区“民法”(2002年6月26日修正)第819条规定：“各共有人，得自由处分其应有部分。共有物之处分、变更、及设定负担，应得共有人全体之同意。”我国《民法通则》第78条也规定了“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让”。

而《物权法》对按份共有财产的处分问题作出了完全不同的规定。即除了共有人之间另有约定的以外，经占不动产份额三分之二以上的按份共有人同意，就可以对共有的不动产进行处分。全国人大法工委编写的《中华人民共和国物权法释义》对为何要作出这一规定的解释是：传统的民法的这类规定“不能适应新时代对物尽其用的要求”。因此，在按份共有的共有物处分问题上采用了“多数决”的原则。

这一规定虽然有利于物的及时利用，但对于因份额较小而导致其份额被其他共有人处分的共有人来说，其物权显然没有得到应有的保护。

无论是按《民法通则》第78条第3款的规定，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利)，还是根据《物权法》第101条的规定(按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利)，某一按份共有人转让自己的份额，其他共有人都享有同等条件下优先购买的权利。而按《物权法》第97条的规定，占不动产份额较小的共有人非但无法享受到这一权利，反而连自己的份额都得被他人处分。

作为登记机构，考虑立法的合理性没有多大的意义。但是，在实际工作中，如果部分共有人依据《物权法》第97条的规定转让或抵押了房地产，而某一共有人还不知道，就会带来新的问题。如这一共有人企图处分自己的份额时，直到征求共有人意见时才发现其已丧失所有权。而且，按《房屋登记办法》的规定，对房屋共有人登记机构也是发房屋所有权证。即某一共有人还持有房屋所有权证时，实际上房屋已被转让。《物权法》和《房屋登记办法》都规定了登记簿的效力，但民间仍然对房屋所有权证的效力十分信赖。因此，这一状况的出现会带来一定的问题。再则，不动产物权登记的程序应由当事人启动，不宜在某一权利人还没有提出登记申请的情况下就对其登记的权利进行变动。

在起草《房屋登记办法》时，对于占份额三分之二以上的按份共有人有权处分房屋的，曾经有“可以由占份额三分之二以上的按份共有人申请”的表述。但考虑到前述因素，加之其他一些原因，最终仍然删除了这一条款。

建设部法规司、房地产业司和村镇办编写的《房屋登记办法释义》对此作了很好的解释：《物权法》第97条的这一规定“是法律关于共有人之间民事法律关系的规定，具体从登记的角度来说，则需要所有的共有人共同申请登记”，以保证“登记内容的完整性和准确性”。

《物权法》第97条的规定和《房屋登记办法》第13条共有人应共同申请登记的规定并不冲突，前者是指按份共有人具有这一项民事权利，后者是指在提出不动产物权登记申请时，应由当事人共同提出申请。因此，登记机构在受理部分共有人处分共有的房产时，应由全体共有人共同申请登记。