个人住房贷款全攻略

　　眼下最长用到的贷款方式有 一、公积金贷款;二、商业贷款

　　一、公积金贷款。想知道什么是公积金贷款，就必须得清楚什么是住房公积金：住房公积金是职工及其所在单位每月按规定缴存，归职工个人所有的长期住房储金。如果说在自己所在的单位没有按时足额的缴纳住房公积金，或者说自己所在的单位压根就没有住房公积金，都是办理不了公积金贷款的。而就算单位有按时足额给职工缴纳个人住房公积金，那在办理公积金贷款的过程也是有规定的。并不是想贷多少都可以的，更不是想贷多久都行的。贷款额度：个人住房公积金贷款额度一般限制在购房总价款的80%以内，集资建房(房改房)最高不超过购房总价款的90%，商品房经济适用房80%，二手房70%以内，单笔贷款额度最高不超过40万元。贷款期限：商品房经济适用房房改房最长为30年，二手房为20年，男职工可贷到65岁，女职工可贷到60岁。

　　二、商业贷款。商业贷款基准利率是由央行公布的，各商业银行可在基准利率的基础上，上浮或下浮一定的比例。目前，商业住房贷款的5年以年的基准利率为5.94%，上浮10%则为6.53%，下浮30%则为4.158%。因此商业银行的5年以上贷款利率的范围在6.53%-4.158%之间。如果你购买第一套房，那你可享受4.158%的贷款利率;如果你所购买不是第一套房，则只能享受85折优惠，即5.05%;如是要你购买的是商用房，在利率方面则不能享受优惠。不过，具体如何执行，还是要看各家银行。 (以上所提到的商业银行非商业银行一家银行，而是能够提供商业性质贷款的各家银行，例如工商银行、建设银行、兴业银行、中国银行、交通银行、包括今年11月份加入个人购房贷款行列的中国邮储在内的各家银行、

　　商业性质的购房贷款具体的还可方式不同，就能直接影响到贷款人月供压力的大小。商业性质的贷款有两种还款方式。等额本金还款法与等额本息还款法。“等额本金还款法”目前采用的不算太多，它是贷款人在还贷期限内，以并不固定的数目每月还贷。也说是说，虽然每年每月本金保持不变，但每年每月利息则会由多到少不断变化。具体的计算公式为：月还款额=本金÷贷款期限(月)+(本金-已还本金)×月利率。不难发现，每月的还款额并不固定，而是随着每月利息的变化而变化的，是一个递减的过程。选择这样方式还款，相对而言每个月的还可压力还是比等额本息还款的压力要大些。等额本息还款法：即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。这种方式的还款相对来说还款压力比较小。等额本息还款法计算公式：每月还款额=贷款本金×月利率+贷款本金×月利率÷(1+月利率)^还款总期数-1

　　等额金还款法与等额本息还款法的比较

　　等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少，这种还款方式前期还款压力较大，适合收入较高或想提前还款的人群;而等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同，前期还款金额较少，本息合计每月相等。这种还款方式由于本金归还速度相对较慢，占用资金时间较长，但对于精通投资的人来说不失为一个好选择。通过上面的内容就可以不难看出，其实两种不同的还款方式，其实带给贷款人不同的只是还款压力的大小不同。而并非人们通常所说的，选择合理的还款方式，就可以节省交给银行的利息。

　　许多人由于不了解银行的利息计算原理，误以为采用等额本金还款法就可以节省利息，实际上根本不是那回事。

　　贷款利息的多少由什么因素决定

　　大家都知道，钱在银行存一天就有一天的利息，存的钱越多，得到的利息就越多。同样，对于贷款来说也一样，银行的贷款多用一天，就要多付一天的利息，贷款的金额越大，支付给银行的利息也就越多。

　　银行利息的计算公式是：利息=资金额×利率×占用时间。

　　因此，利息的多少，在利率不变的情况下，决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小，而不是采用哪种还款方式。这是铁定不变的道理!

　　不同的还款方式，只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念人们的不同需要或消费偏好而设定。其实质，无非是贷款本金因“朝三暮四”或“朝四暮三”式的先还后还，造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用，进而影响利息随资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。

　　可见，不管采取哪种贷款还款方式，银行都没有做吃亏的买卖、客户也不存在节省利息支出的实惠。所以选择什么样的还款方式，作为贷款人只需要考虑一点就可以了，即：自己需要还款压力小点的呢还是还款压力大了无所谓，也照样可以承受!

　　问题：贷款人的公积金贷款额度不够，但还要继续购买房产怎么办?回答：可以采取公积金贷款与商业贷款相结合的贷款方式(或者干脆叫组合式的贷款吧，即两种形式的相互捆绑组合运用。就是同一个贷款人，同一套房子，在一种采用一种形式的贷款方式批的贷款额度的不够的时候，把另外一种形式的贷款也用在贷款人的身上。)反之也一样。但这种组合式的贷款相对来说非常麻烦，所用的贷款周期也就比较长，这对我们的工作人员来说，是个不小的考验，这两个领域的专业知识必须到达非常熟练的情况下，从而进行非常巧妙的对接。做到实实在在的解决贷款人所遇见的大麻烦!

　　复利计算公式

　　在投资时，除了报酬率之外，还有一项很重要的决胜因素，就是--时间。许多人理财得法，并不是他们选择了获利多高投资工具，而只是利用一些稳健的投资管道，按部就班地来，但重要地，便是他们比别人早了几步开始。

　　从投资的角度来看，以复利计算的投资报酬效果是相当惊人的，许多人都知道复利计算的公式：本利和=本金×(1+利率)期数。而对于复利的观念，若以一般所说的“利滚利”来说明最容易明白。也就是说把运用钱财所获取的利息或赚到的利润加入本金，继续赚取报酬。

　　因此采用复利的方式来投资，最后的报酬将是每期报酬率加上本金后，不断相乘的结果，期数愈多(即愈早开始)，当然获利就愈大。

　　一般常与复利相提并论的评估方式是“单利”，指的是获利不滚入本金，每次都以原有的本金计利。

　　举例来说，假定某投资每年有10%的获利，若以单利计算，投资100万元，每年可赚10万元，十年可以赚100万元，多出一倍。但如果以复利计算，虽然年获利率也是10%，但每年实际赚取的“金额”却会不断增加，以前述的100万元投资来说，第一年赚10万元，但第二年赚的却是110万元的10%，即是11万元，第三年则是12.1万元，等到第十年总投资获得是将近160万元，成长了1.6倍。这就是一般所说“复利的魔力”。

　　进行投资理财时，很多时候应以复利盘算才不会与实际情况造成差距。举例来说，如果现在3万元可以买得到的东西，由于物价会上涨，每年平均通货膨胀率若以5%计算，五年后必须花38289元才买得到，这也是复利造成的效果。当我们在做财务规划时，了解复利的运作和计算是相当重要的，我们常喜欢用“利上滚利”来形容某项投资，获得快速、报酬惊人，比方说拿1000万元去买年报酬率20%的股票，若一切顺利，约莫三年半的时间，1000万元就变成2000万元。

　　虽然复利公式并不难懂，但若是期数很多，算起来还是相当麻烦，有一个简单的“七十二法则”可以取巧。

　　所谓的“七十二法则”就是------“以1%的复利来计息，经过七十二年以后，你的本金就会变成原来的一倍”。这个公式好用的地方在于它能以一推十，例如：利用5%年报酬率的投资工具，经过约14.4年(72÷5)本金就变成一倍;利用12%的投资工具，则要六年左右(72÷12)，才能让一块钱变成二块钱。

　　因此，今天如果你手中有100万元，运用了报酬15%的投资工具，你可以很快便知道，经过约4.8年，你的100万元就会变成200万元。

　　同样的道理，若是你希望在十年内将50万元变成100万元，就该找到至少报酬率7.2%以上的投资工具来帮助你达成目标;想在七年后加倍本金，投资率就应至少为10.3%才行。

　　虽然利用七十二法则不像查表计算那么精确，但也已经十分接近了，因此当你手中少了一份复利表时，记住简单的七十二法则，或许能够帮你不少的忙。

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