北京等各大城市开建公租房：怎么建？怎么管？

　　近日，国务院再次发出通知，要求各地方政府加大投入，加快发展公共租赁住房。专家认为，将公共租赁房单列出来，凸显出国家的住房保障理念开始逐步转向对“夹心层”等中低收入群体的关注，其意义是显而易见的。一方面，可以多渠道满足中低收入家庭的基本居住需求；另一方面，引导人们转变住房观念，减少商品房市场上的刚性需求，有利于抑制房价继续攀升。继上期的“租房好，还是买房好？”话题之后，我们又分别走访了专家、消费者和业界人士，从公租房的建设与管理两个层面进行了探寻。

　　——编者

　　●房源供应少，市场需求大

　　租房为啥这么难？

　　因为租不到便宜、稳定的房子而被迫买房，变成“房奴”——这样的遭遇是许多城市人生活的真实写照。

　　租房为啥这么难？“房源紧张是造成当前房屋租赁市场诸多问题的主要原因。”北京链家地产副总裁林倩认为，由于当前租金回报率太低，许多房主宁愿出售，甚至任房屋空置，也不愿意出租。

　　所谓租金回报率，就是年出租收益与房价的比率。一般认为，租金回报率不低于4%，住宅才具有通过出租获取投资回报的价值。然而，由于房价涨幅远高于租价，今年一季度，北京住宅的租金回报率为2.9%，上海的租金回报率仅为2.3%。

　　与回报率低、存量房大量空置相对的，是庞大的求租需求。据链家地产统计，目前北京租房市场的供需比约为1∶3，“简单地说，就是一套房子有三个人要抢着去租。”

　　此外，国内房屋中介市场准入门槛较低，中介机构数量庞大却没有形成规模，大部分中介服务只停留于介绍、撮合交易的层次，工作人员素质参差不齐、信誉度差，也难为租房者提供全面、满意的服务。

　　4月25日，记者来到北京朝阳区安贞里的一家房产中介，听说要租房，工作人员只是简单地询问了租金要求、租多久、几个人租等问题。记者问是否需要按照国家规定，去房产管理部门登记备案？该工作人员回答：“只要有身份证、按时交房租就行了。”

　　一位多年从事房屋中介工作的资深人士认为，由于法规不健全、监管不到位，地下租赁市场大量存在；房屋出租人受利益驱使，采取各种办法规避管理，依法租赁观念淡泊，承租人权益难以得到有效保护。

　　●解决中低收入人群住房问题

　　政府应当唱主角

　　培育租房市场，关键是增加房源。“政府应通过减免税收等手段，鼓励更多存量房进入租赁市场；更重要的是，大力发展公共租赁住房，切实解决低收入群体‘租不到房、租不起房’的实际困难，逐步建立多渠道、多层次的租赁房供应体系。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。

　　近两年，北京、天津、上海、常州、青岛、厦门、广州、深圳等城市纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源。作为住房保障制度的新亮点，公共租赁房以价格低、租住稳定、由政府组织建设和管理等，吸引了大量“夹心层”人群的关注。

　　近期有调查显示，95.1%的人支持推广公共租赁房，72.4%的人认为公共租赁房为青年人提供了新选择，可以缓解住房紧张，超过1/3的人认为公租房“会让更多人租房而不买房”。

　　顾云昌认为，“租售并举”应当是我国长期坚持的一项基本住房政策，这对于促进整个房地产业的持续健康发展、建设和谐社会至关重要！

　　目前，新加坡、东京、香港等人口较多的大城市，在解决中低收入人群的住房问题上，都是由政府唱主角。“只有强化政府的力量，增加房源供应，理顺房屋租赁市场的管理机制，才能将房屋租赁市场纳入科学化、法制化的管理轨道。”

　　然而一直以来，房价才是全社会关注和讨论的焦点，管理部门、社会舆论对于房屋租赁市场的重视程度远远不够，“必须全社会‘强补课’！” 顾云昌说。

　　他建议，加大宣传力度，帮助承租双方跨过观念的门槛，动员社会各界强化对规范房屋租赁市场重要性的认识。租房者在租房时应通过正规渠道，尽量选择安全系数高的品牌中介结构，不要“贪小钱、吃大亏”。“要让租房者和出租者了解房屋租赁知识，增强法律意识，服从租赁管理，将依法租赁内化为一种自觉行为。”

　　●大规模建设公共租赁住房

　　尽快建立配套政策支持

　　为“夹心层”提供低价、稳定、可供长期租住的房源，公共租赁房正被越来越多的人们期待。

　　当然，公共租赁房在我国还处于起步阶段，在实际操作中难免会出现一些问题。首先，户籍门槛限制了公租房的受益面。在北京、上海等大学毕业生、外来务工人员数量众多的城市，多数新就业人员并非本地户籍人口。然而，受保障能力和管理水平所限，一些城市的公共租赁房仍然只保障本地户籍人口。

　　其次，准入门槛和退出机制认定不清，也是公共租赁房发展的一大瓶颈。今年3月，青岛公布了首批公共租赁房项目的2440套房源，因其申请条件规定为“月收入高于610元，且最高不超过915元的市民”，光这条规定就把许多中等收入的“夹心层”挡在了公共租赁房门外。最后，仅有1600余户家庭入围，还有近千套房源闲置，有关部门不得不重新界定收入标准的范围。

　　此外，如果大规模建设公共租赁房，有没有足够的资金支持，也引起了人们的担心和忧虑。

　　“大量的公共租赁房投入市场以后，怎么管？政府必须有配套的政策支持。”专家呼吁，国家应加快与公共租赁房相关的法律法规建设和管理服务体系建设，成立专门的公共租赁房管理机构，并配备与之规模相适应的专职管理人员。同时，加快建立信息共享平台，完善个人收入申报制度和个人信用档案，将公共租赁房的管理与廉租房、经济适用房等保障性住房对接，逐步建立起一个全方位、立体式的保障性住房体系。[page]