签定租赁合同后出租其他人如何承担责任?

　　上海网提示：

　　合同法规定，合同约定的违约金过分高于造成的实际损失的，可以请求法院调低。本案中合同约定违约金20万，但守约方无法证明实际损失，是否可以调低?

　　法官认为，判断违约金是否过高，应把握三个因素，一是约定违约金是否远远超出违约行为给守约方造成的损失;二是因对方违约，守约方按约定得到的违约金数额是否远超过守约方履行合同所能得到的利益;三是违约方是否存在恶意违约，以至于其因违约所得利益超过违约成本。

　　法官还认为，不应苛求守约方就实际损失的数额准确举证，因为双方约定违约金的目的，就是为了制约各方可能发生的违约行为，促使合同的履行。同时，这也便于一旦发生违约情况，守约方可以免除对具体损失的繁重举证义务，仅依违约金条款即可主张违约方支付违约金。另外，守约方若能证明违约方因违约得到的利益高于守约所能得到的利益，则应视为守约方完成了对约定违约金并非过高的举证责任。

　　该判例结果及法官说理分析，都可以作为类似案例代理时的重要参考资料。

　　案例

　　对于约定违约金数额的调整应慎用裁量权----农工某超市与伊塔某公司租赁合同纠纷上诉案

　　【案例要旨】

　　近年来，随着房地产市场的快速发展，房屋买卖及租赁行为日趋增多。因市场行情变化迅速，房屋买卖合同或房屋租赁合同签订后的短时间内，房价或租金标准就可能发生较大变化，导致合同一方当事人认为违约反而比按约履行合同得利更大或损失更小，进而一房两卖或一房两租，造成既成事实，以逃避继续履行合同。本案就是一起因出租人一房两租引发的房屋租赁合同纠纷。双方的争议焦点主要在于：合同约定的违约金是否过高?违约方要求调低违约金是否可予支持?某给予支持的话，违约金调低依何种标准计算?二审最终作出的判决对承租人要求出租人按约支付违约金的诉讼请求予以支持，而对出租人要求调低约定违约金的要求则未予支持。本案的处理对促进合同当事人诚信履约，遏制合同一方当事人恶意违约，以及今后审理类似案件均具有一定的借鉴意义。

　　【案情简介】

　　2004年4月3日，上海伊塔某旅游用品有限公司(以下简称伊塔某公司、甲方)与农工某超市(集团)有限公司(以下简称农工某超市、乙方)签订《房产租赁合同》，约定由伊塔某公司将其一层房产出租给农工某超市使用，承租人可将承租的房产用于开设超市等某业使用。合同约定，“年租金20万元，三年后每年递增3%，租赁期限为15年，自2005年1月1日始至2019年12月31日止”，又约定“甲方在翻建房产未向乙方交付前，未经乙方书面同意不得向任何第三人另行出租该房产。否则甲方应向乙方支付违约金20万元”;合同还约定“甲方应于2004年12月1日前有效地交付已具备附件四所述之房产技术条件的完整房产”。2004年12月11日，伊塔某公司与上海某海超市连锁有限公司(以下简称某海超市)签订《租赁合同》，约定由伊塔某公司将同一房屋租赁给某海超市使用，年租金28万元，六年后年递增3%，租期15年。签约后，伊塔某公司将房屋交付某海超市使用。农工某超市认为伊塔某公司的行为已严重违反了双方的合同约定，并给农工某超市造成重大损失，故诉至法院，要求解除双方签订的《房产租赁合同》，判令伊塔某公司支付农工某超市违约金20万元。诉讼中伊塔某公司认为违约金过高请求调整。

　　原审法院认为，伊塔某公司违约事实清楚，但由于农工某超市未提供因伊塔某公司的违约造成其实际损失的相关证据，故对伊塔某公司应承担的违约金由法院根据伊塔某公司的违约性质、程度、在合同履行中所处的阶段等违约情况予以酌定。据此，原审法院判决双方解除租赁合同，伊塔某公司在判决生效之日起十日内支付农工某超市违约金4万元。判决后，农工某超市不服，上诉至本院，称其就伊塔某公司违约给农工某超市造成损失已提供证据证明，伊塔某公司因违约而获利，原审判决实际助长伊塔某公司的违约行为，显然有失公允，故请求二审改判伊塔某公司按合同约定支付违约金20万元。

　　本院经审理后认为，伊塔某公司要求调低约定违约金，原审只有在双方约定的违约金数额确实过高的情况下才能予以支持。现农工某超市在原审中已提供了伊塔某公司未按约履行房屋交付义务，且将房屋另行出租给案外人某海超市的相关《租赁合同》及《补充协议》，农工某超市对于伊塔某公司因违约将获得更大利益的事实已进行了充分的举证，故原审行使自由裁量权调低双方合同约定的违约金不当，应予以纠正。据此，二审判决维持原判第一项(即解除伊塔某公司与农工某超市签订的房屋租赁合同)，变更原判第二项为伊塔某公司支付农工某超市违约金20万元。

　　【审判结论】

　　一审判决：一、准许农工某超市与伊塔某公司解除于2004年4月3日签订的《房屋租赁合同》解除;二、伊塔某公司于判决生效之日起十日内支付农工某超市违约金4万元。

　　二审判决：一、维持原审判决第一项;二、变更原审判决第二项为：伊塔某公司应在判决生效之日起十日内支付农工某超市违约金20万元。

　　【评析意见】

　　一、合同约定了违约金，违约方应根据合同约定承担违约责任

　　《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第一百一十四条第一款规定，“当事人一方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，从上述条款的立法本意来看，有关违约金的约定，应为合同双方当事人意思自治的结果。根据契约自由原则，法院应尊重当事人的约定，不应随意干预当事人的约定，故司法实践中，确定当事人就违约应某何承担责任的一般原则是：“有约定从约定，无约定从法定”。

　　从违约金的性质来看，我国合同法所规定的违约金兼具补偿性与惩罚性：一方面，违约方“根据违约情况”向守约方支付违约金，即合同双方在合同订立之时，设想了合同履行过程中可能发生的违约情况，并就违约造成的损失约定了相应的违约金以填补守约方的损失;另一方面，合同法并未禁止约定违约金高于因违约造成的实际损失，其目的显然在于惩罚违约行为，以提高违约方的违约成本的方式，促使双方履约。因此，除非有充分证据证明约定违约金的数额确实过高，否则，法院不应调低当事人的约定违约金数额，而应判令违约方按约定承担违约责任，并支付相应违约金。

　　二、违约方要求调低违约金，必须在约定违约金确实过分高于违约造成的损失的情况下才能予以支持。