房屋租赁合同解除后，装修费用损失如何承担？

问:

　　2007年7月，我承租张某的两间门面房开餐厅，租期5年。我投入30余万元装潢。后来餐厅经营不景气，我拖欠了部分租金。今年9月，张某说我拖欠租金，通知解除租赁合同。我同意解除合同，但希望张某补偿我装潢投入15万元。张某却认为是我违约导致合同解除，不愿意支付任何补偿。请问，张某是否应对我装潢投入进行补偿？

网
　　你所说的装潢投入，是商业用房租赁中较常见的问题，法律上对装潢后增加在房屋上的物品叫做“装潢添附物”。你提到的问题要分几个层次来分析：
　　首先，如果你和张某签订的合同中已就房屋装潢添附物作过明确约定，双方解除合同时就要按约定来处理。你提出让张某补偿15万元，如果合同中这样约定，张某就应按约补偿，否则你可提起仲裁或诉讼。
　　其次，如果你们双方未作过约定，或约定不明确，就要看当初你在房屋装潢前有没有经张某同意。根据规定，如果你未经张某同意就装潢承租房，实际上侵犯了出租人对房屋的所有权，出租人可要求你恢复原状或赔偿损失。现双方已同意解除合同，你未经出租人张某同意装饰装修发生的费用，应由你自己负担，张某不必给你补偿。张某还可以请求你恢复原状或者赔偿损失。如果你在装潢前已征得张某同意，那么双方合同解除后，由于该装潢添附物不能取回，只能归张某所有。对于你的损失，原则上应按有无过错、过错大小来判断由谁承担。按来信所说，租赁合同解除是因你违约拖欠租金造成的，所以原则上应由你承担装潢损失，张某没有义务赔偿。如果你的装潢添附物对张某确实还有利用价值，且张某也同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。

以上是否同意,不应机械看待,如果虽然没有出租人书面的装修同意书,但合同附有装修图纸或方案、原房屋为毛胚房无法用于店面经营使用，则应当视为出租人同意装修。

相关法条链接：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

　　第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
　　第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
　　（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
　　（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
　　（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
　　（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
　　第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
　　第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。