租赁商铺提前解约损失归谁？

问：

　　我去年租了一个商铺，用来做餐厅。我投了很多钱装修，餐厅装修得非常漂亮，但是，现在因为和业主关系不好，而且商铺离居民区太近，被居民投诉，业主不能帮我协调政府部门的关系，只好解除合同。租金等其他问题都好解决，现在关键是装修损失怎么办？我要业主分担一部分，业主不肯，说合同没有约定。 但是我认为装修是业主同意的，现在经营不下去，业主也有责任。这个损失不应当由我一个人承担。请问，我可以起诉业主吗？胜算有多大？

　　答疑嘉宾：

　　广东华安联合律师事务所律师陈敏：这类纠纷的处理结果受很多因素的影响，但来信中所述背景情况不是很清晰，我们不好直接回答，只能讲一个大致的原则。首先，要看合同是否有效。如果租赁商铺不是违章建筑，那么可以确定合同是有效的。有效合同中途解除，要看是否存在违约方，如果存在，由违约方赔偿装修损失。如果合同双方都无过错，双方要按公平原则分担装修损失。如果合同是无效的，合同双方要按照过错责任分担装修损失。再有一点，无论是合同无效，还是合同有效解除，可以完好拆除的装修部分，应当由你取走，无法拆除的部分，只要出租方同意利用的，出租方都要给你补偿。