无预售许可证应双倍返还预约定金

　　<案情>

　　徐先生于2000年1月8日与房地产公司签订了《龙城房产认购书》。双方约定，徐先生购买龙城房屋一套，房价款237万余元。同时，双方在认购条件一款中作出约定：“认购方应在签订《认购书》时向卖方交纳认购定金3万元，认购方在签订《认购书》后，于2000年1月21日至1月30日期间，携《认购书》及其他相关文件到龙城销售中心与卖方签约。如认购方未在认购期限内，与卖方就认购物业一事签订《商品房预售合同》及其他相关文件，则卖方有权解除本认购书的履行，并将认购方已购物业另行处置，且认购方已交定金卖方将不予退还。”1月29日徐先生前往龙城销售中心与开发商签约，要求开发商出示《预售许可证》，当其得知开发商没有《预售许可证》后又提出待开发商取得《预售许可证》后再签订预售合同并付首期款，此要求被拒绝。这种情况下，徐先生将房地产公司诉至法院，要求双倍返还定金6万元。

　　<焦点>

　　本案的争议焦点是：没有《预售许可证》，认购书是否有效，应否双倍返还定金6万元。对此，房地产公司认为，由于未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，认定认购书无效。认购书被确认无效后，定金即失去担保的效力，应当判决驳回徐高双倍返还定金的诉讼请求。

　　<胡崇国律师解析>

　　双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，应视为有效。该认购书中约定的立约定金的生效是独立的，在主合同之前就已成立。徐先生已按认购书的规定交纳了定金，故该认购书的效力自其交付定金后即已存在，且对双方均有约束力。在执行认购书的过程中，徐先生并无违约行为，导致双方未能签订主合同系因房地产公司未取得商品房预售许可证，无权预售商品房。该责任应全部由房地产公司承担。据此，房地产公司应双倍返还定金6万元。开发商在预售前就与购房人签订认购书是通行做法，但没有商品房预售许可证还与买方签订认购书并收受定金的责任不能由消费者承担。

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