房产证还没下来，签订的房屋买卖合同有效吗

　　网友咨询：

　　单位同事出国了，我现在想买他分得的房改房，我们已经商量好价格了，可是房产证由于其他原因现在没有下来，我所知道的现在没有房产证的房屋交易是不受法律保护的，所以怕他将来反悔。那我要是现在和他签一份合同，将来房产证下来了同意过户到我的名下，而且限定好价钱不能浮动，如果违约要赔偿，这种合同有效吗？

　　四川-成都郭洪兵律师回复：

　　这种合同有效。但有效不一定意味着你就能够一定取该房屋你产权。出卖人在取得产权后完全可以再将该屋另卖他人。由于你们的合同不具有对抗第三人的效力。故你的合同要达到你的目的的风险要比购买有产权证的房屋风险要大得多。请谨慎。请从该单位同事平常和你关系，为人处事和你对他人品来判断。在适当时也可以提高违约金等方法增加其违约成本。减少你的风险。

　　找法网小编进行一下补充：

　　房屋权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有的占有、使用、受益和处分的权利。只有取得房地产权证，购房者才对所购房屋拥有所有权，才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。对每个购房者来说，没有房产证的商品房都是名义上的所有人，而不是法律上的所有人。

　　如果购房者在入住后不能取得房地产权证，其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利：

　　1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即使签定相关合同也均为无效合同，不受法律保护。

　　2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。

　　3、无法设定抵押权、典权等他项权利，购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。

　　4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。

　　5、开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行；

　　6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。