样板房是否属于合同约定

　　近日，苏州中院审结一起商品房买卖合同纠纷案件，购房者要求开发商赔偿因交付房屋与样板房、楼盘模型不符造成的损失，未得到法院的支持。

　　案情简介

　　2010年，刘女士购买了A置业公司开发的商品房一套，合同约定房屋建筑面积72.14平方米，总价554186元，房屋交付日期为2012年6月30日前。合同中约定开发上逾期交房不超过90日的，自合同规定的最后交付期限第二日起至通知交付之日止，开发商按日向购房者支付已付房款千分之一的违约金。房屋产权登记面积与合同约定面积发生误差的，误差比绝对值在3%以内的，按合同约定的房屋单价据实结算房屋价款。双方还约定，售楼广告、宣传资料与样板房、模型所展示的平面空间布局、装饰装修等售房资料仅作参考，均为要约邀请，不构成合同组成部分。

　　合同签订后，A公司逾期19天交房，且房屋产权登记的建筑面积为71.85平方米。刘女士收房时认为A公司交付的房屋在窗户、房间尺寸等方面与样板房不符；楼盘西侧现有一栋大楼在建，与楼盘模型展示的不符，大楼建成后将会影响其商品房的采光。双方就上述问题协商未成，刘女士诉至法院，要求判令A公司支付逾期交房违约金、返还面积误差价款，并赔偿其因实际交付房屋与样板房、楼盘模型不符造成的损失。

　　一审法院经审理认为，双方当事人签订的商品房买卖合同真实有效，当事人应当按照约定全面履行。

　　关于逾期交房违约金，A公司对逾期交房19天不持异议，但提出约定的违约金标准过高，请求调整。法院依据违约金兼具补偿性与惩罚性的原则，综合考虑合同约定的违约金标准与刘女士因逾期交房可能产生的房屋租金损失，酌定逾期交房违约金为5265元。

　　对于面积误差价款，由于双方均表示面积误差问题已经按照合同约定在交房时进行结算，刘女士虽对产权登记面积有异议，但没有提供足以否定房产主管部门测绘核定的产权登记面积的证据，故对该诉讼请求不予支持。

　　关于刘女士要求A公司赔偿其因实际交付的房屋与样板房及楼盘模型不符造成损失的诉讼请求，因双方在合同中明确约定样板房、模型等售房资料，均为要约邀请，不构成买卖合同的组成部分，故刘女士的主张缺乏充分依据，难获支持。

　　最终，一审法院判决A公司向刘女士支付逾期交房违约金5265元，驳回刘女士的其他诉讼请求。

　　刘女士不服一审判决，上诉至苏州中院。二审经审理后判决驳回上诉，维持原判。

　　法官释法

　　商品房买卖过程中，能够引发纠纷的问题不少，本案中就涉及了三个方面的问题：逾期交房违约金、面积误差价款以及房屋实际情况与样板房、楼盘模型的情况不符。

　　对于逾期交房违约金，原则上当事人应当按照合同约定履行。但根据《合同法》第114条第2款规定，国家可对当事人约定的违约金数额过高或低于损失的情况予以调整。一般情况下，如果当事人约定的逾期付款违约金计算标准高于中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准的四倍，宜认定为“过高”。

　　关于房屋面积误差，根据误差比双方已经按照合同约定的方式进行结算，刘女士称登记面积不实，但未提供相关证据予以证明，故其请求没有得到法院支持。

　　关于实际交房与样板房、模型不一致的问题，由于双方在合同中约定售房资料仅作为要约邀请，不构成合同内容。且刘女士也未能证明A公司存在隐瞒对其不利的真实情况或夸大虚假事实，构成欺诈。故法院对此请求也未支持。

　　法官提示

　　购房对于大多数中国人来说，都是人生大事，但是，由于购房者缺乏专业知识，而开发商总是想尽办法使利润最大化，因此导致许多纠纷。为了最大程度维护自己的合法权益，购房者要对购房保持谨慎的态度，多进行实地观察与比较，不要轻信宣传广告与开发商的口头承诺，对于开发商答应的、可能影响购房者购买决定的承诺，应要求开发商计入书面合同中。

　　需要注意的是，虽然售楼资料原则上属于要约邀请，但也有例外。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条的规定，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响的应当视为要约。