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怎么理解共同投资是合作开发房地产合同？

2016-07-05 15:05

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导读：

共同投资是合作开发房地产合同关系成立的前提和基础，现当事人一方已进行了投资，当事人另一方却并未提供证据证明其对共同开发房地产合同中约定的项目履行了投资义务。在双方又签订了建设工程施工合同之后，当事人另一方实施了项目工程并取得了工程价款。此时，应当认定双方之间的合同关系已经变更为建设工程施工合同关系。

　　【基本案情】

　　甲公司与乙公司签订了一份《合作开发房地产合同书》，约定：双方对某商品房项目进行共同开发;甲公司对取得涉案项目的施工许可及前期办理基建手续和上缴国家规定的各种收费的全部资金进行负责;乙公司对涉案土建工程的全部资金进行负责;双方设立共管账户，该账户由双方共同监管使用;双方对合作项目的风险和利益进行共同承担。合同签订后，双方设立了共管账户，甲公司投入了600万元。

　　后甲公司与乙公司又签订建设工程施工合同一份，合同约定由乙公司作为涉案项目施工人进行施工，并对工程价款进行了约定。上述项目完成后，甲公司并未支付乙公司工程款，乙公司通过诉讼取得了涉案工程款。现该涉案项目已经建成且对外销售。

　　甲公司以双方之间因乙公司负责施工，并且取得了全部工程价款，实际上双方之间已经不存在合作开发关系为由，提起诉讼。请求判令甲公司与乙公司之间的房地产合作开发关系因解除而不再存在，本案诉讼费由乙公司承担。

　　乙公司答辩称，因双方签订的房地产合作开发合同成立，且双方亦按合同约定履行了投资义务，成立项目组，共同设立了合作项目专用账户，共同参与了经营和销售，共同进行了部分财产的分配。双方从未协商过解除房地产合作开发合同的事宜，双方在履约过程中也未出现法定解除的情形，甲公司更未依照合同法的规定通知乙公司解除该合同，双方签订的房地产合作开发合同并未解除，应驳回甲公司的诉讼请求。

　　【裁判结果】

　　一审法院认定：本案不存在合同解除的事实，同时本案也不存在其他合同权利义务关系终止的情形，因此双方当事人之间的合作开发房地产合同关系仍然存在。

　　一审法院判决：驳回甲公司的诉讼请求。

　　甲公司不服一审判决，提出上诉称：本公司除与乙公司签订《合作开发房地产合同书》外，还签订了《建筑工程施工合同》一份，本公司已自行选择履行《建筑工程施工合同》，而放弃了《合作开发房地产合同书》项下的权利和义务，该合同并未实际履行。

　　乙公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

　　经二审判决后,甲公司不服二审判决，申请再审。

　　再审法院决定：双方之间的合同关系已经变更为建设工程施工合同关系。

　　【裁判理由】

　　结合本案，共同投资是合作开发房地产合同关系成立的前提和基础。合同签订后，双方设立了共管账户，甲公司投入了600万元，乙公司的行为并未对其已按照合作开发房地产合同的约定对讼争项目履行了投资义务进行证明。然而，双方是否共同参与管理，并非是合作开发房地产合同关系成立的构成要件，仅作参考要素。因乙公司不能对其已履行投资义务进行证明，假设双方存在共同管理的事实，亦不能证明双方之间仍存在合作开发房地产合同关系。双方虽曾经签订过合作开发房地产合同，但因乙公司已实施了项目工程且已经取得了涉案工程价款，双方已变更了原有的合作开发房地产合同为建设工程施工合同。该建设工程施工合同已取代了合作开发房地产合同，当事人之间权利义务发生了变化，该变化属于合同的变更，而不属于合同的解除。综上所述，双方当事人并无对双方权利义务关系进行消灭的意思表示,双方之间的权利义务关系已由共同投资、共享利益、共担风险合作开发房地产合同转变为一方负责工程建设，另一方支付工程价款的建设施工合同。

　　【适用法律】

　　《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

　　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

　　第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　(五)法律规定的其他情形。

　　第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

　　法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。