二手房买卖中的税务安排

房地产市场宏观调控政策之后，楼市遇到了前所未有的严峻考验。房屋作为资产，其变现功能受到了极大的抑制。这种抑制主要是通过高昂的交易成本来实现的。因此，合理安排房屋买卖中的税负，将直接影响房屋资产保值增值功能的实现。本文结合工作实践，和广大网友探讨房屋买卖中税务安排的有关问题。

新商品房买卖中，由于卖方为开发公司，买方为购房者，往往还涉及银行贷款等，一般应当按照有关规定缴纳契税。如果可能，尽量购买符合优惠税收条件的房屋。

二手房买卖中，税务安排问题尤其重要。二手房买卖按其性质划分，可分为经济适用房买卖、未竣工验收房屋买卖（“预售”房买卖）、已交付但未满两年的房屋买卖、交付满两年房屋的买卖、拆迁安置房买卖等。需要说明的是，上述房屋买卖在实践中虽然大量存在，但有的买卖为政策所不允，处于“灰色”状态。税务处理上就需要针对其中不同类型，做不同的交易安排。　

第一种主要是未满五年锁定期的经济适用房。这类房子的交易是受限制的，而且还需缴纳一笔几百元每平方米的土地差价，所以优先考虑的是如何让交易成功。这类交易需要找到合适的律师朋友，作出交易安排和税务处理。由于价格相对较低，交易成本也不算太高。

第二种是楼花买卖。六一大限之前，这种交易是开放的，一般只需和ＪＳ说好，办理合同更名即可。现在就要绕一些弯路了。首先是要找到合适的买家，最好不要通过中介，避免增加交易成本。其次，最好要说服ＪＳ（并非必要），因为ＪＳ那里有很多房子尚未卖出，不一定同意你的更名。再次，要绕过合同备案这一关，其中有很多妙招，精通房产纠纷的律师朋友会给你一些办法，不过可能需要一些ＲＭＢ。最后，按照律师朋友的要求或委托他进行程序操作，积极稳妥地收好ＲＭＢ。一般来说，交易成本为房价的２％，可以省下５％营业税＋２％契税和收房开支的成本（实际约为房价的１０％），投资收益比相当明显。

第三种是未满两年的商品房。５％营业税＋２～４％契税是一笔让人心痛的开支。处理这类房屋买卖，必须先打探好当地税务机构对房屋最低价格的评估。有的房子已经装修，将装修成本甚至电器列入房价是个愚蠢的办法，这样增加了很多元ＲＭＢ的税收，而且是重复纳税。一般经专业人员处理后，可以避开５％营业税和契税的大部分。

第四种是交付满两年的商品房买卖。这种房子买卖省钱的办法比较好操作，主要是将房价与非房价分开，减少契税的计税价格，但不能低于最低计税价格。

第五种是拆迁安置房的买卖。这种房屋买卖的法律问题比较多，税务问题比较少，在此不表。

依法纳税是每个公民的义务，但合理安排税收支出也是税法所允许的。欢迎有识之士一起探讨。