对被执行人分期付款商品房如何执行

对被执行人分期付款商品房如何执行
作者：曹大德张北京发布时间：2007-05-22
分期付款的商品房，因被执行人支付了部分房款，而占有、使用该房产。但其不拥有完整的所有权，即尚未取得产权证照，其权属仍归房地产开发商。执行此类案件时，开发商常以《城市私有房屋管理条例》中有关房屋所有权转移须到房屋管理机关办理所有权转移登记手续规定为由，而向法院主张其权利。
笔者认为：这实际上涉及所有权的期待权的执行问题。所谓期待权，是指当法律规定或当事人约定的要件成立或实现而取得的特定权利。商品房分期付款合同中，购房人在支付完房款之前，房产的部分所有权能仍属房地产开发公司，但购房人享有于房款付清后取得房产所有权的期待权。
此时，民事法律行为已经成立，购买人取得房屋所有权的过程已开始进行，其与房地产开发商之间已形成一种稳定的私法上的合同关系但因购房款未付清，取得房屋所有权的过程尚未完成，只能是期待的权利，购房款一旦付清，购房人即可取得房产所有权。
我国《民法通则》第17条规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力，行为人非依法律规定或取得对方同意，不得擅自变更。《合同法》第45条亦有类似规定，并且都有相应的追究民事责任的条款。而购房人与开发商之间对于房产所有权的取得显然为附条件的民事法律行为。附条件民事法律行为中，条件成就与否未定期间，附条件权利主体已处于取得特定权利的有利地位，这种地位本身就具有一定的经济价值，可以成为交易实体。在商品房分期付款合同中，在购房人支付了部分房款后，便产生了该价款形成的财产性权益，价款付得越多，这种权益价值就越高。但在这种替换过程中，出让人与买受人各取得一部分所有权能。买受人的权利虽与所有权甚为接近，但非完全所有权，仅系所有权之期待权。
执行分期付款商品房时一般不能直接处分该房产，若是作为被执行人的购房人按期支付购房款的，可处分（拍卖或变卖）已付购房款形成的权益；若购房人不能按期支付的，视为购房合同已终止履行，则可向房地产公司直接送达履行到期债务的通知，按执行到期债权的方式处理。应注意的是，并非购房人支付的购房款须全部退还，因还存在违约责任的问题。若房地产公司应退还部分购房款而该公司又拒不退还的，可责令购房人（被执行人）向法院起诉；作为被执行人的购房人下落不明或怠于行使权利的，依据我国《合同法》第73条的规定，可由申请执行人（债权人）行使代位权。
如开发商同意直接处分该房产的，法院应从所得款中向其支付剩余房款。需要注意的是，在按揭购房合同中，因已付购房款形成的权利一般已质押给银行，应保护银行的优先受偿权。 (作者单位：江西鄱阳县法院) 来源：中国法院