别墅再交易、开销有多大？

　　由于别墅属于高档产品，一旦交易所产生的各种税费远远高于普通住宅，各项税费累计缴纳的费用动辄达到几十万元。那么，一套别墅再交易时，卖家都需要怎么缴纳这些税费呢？本文就一一说来，对想买或想卖二手别墅的业主来说，有很多可能都是你不知道的。

联排与独栋、交税双重标准
　　2005年6月高税费重创“花园住宅”，这里需要提醒的是，联排、叠加别墅不包含在“花园住宅”范围内，其交易税费按照公寓标准计算。“花园洋房”和“花园住宅”通常指的是独立别墅，也是本文所要重点讨论的。

１．二手独立别墅税费及交易费明细
　　交易手续费： 建筑面积×2.5元
　　交易登记费：200 元
　　配图费：约500元/套
　　公证费：房价0.15%
　　权证印花税 5元
　　合同印花税 房价0.05%
　　营业税：购买超过五年(含五年)转手交易，按售房收入减去购房价款后的差额的5%
　　 个人所得税 按售房收入额去购房价款和合理费用后的余额的20%
　　土地增值税：30%-60%(未满3年而转让全额征收，3-5年减半征收，5年以上自住免征)

２．三大税目细细看
　　占据税费大头的主要是营业税、个人所得税和土地增值税，先来看看它们的征收标准，算算你的别墅如果卖出大概要有多少支出吧。
营业税：不足五年全额缴纳
　　计算公式： 购房不足五年，应纳税额＝全额×5.55％；
　　　购房超过五年（含5年），应纳税额＝[卖出价－买入价]×5.55％
　　关于房屋购买时间的确定：
　　1）2005年5月31日前购买的新建商品房，以产权证或房屋交接书上记载的时间按孰先原则确定。
　　2）2005年5月31日前购买的存量商品房，以产权证上记载的时间确定
　　3）2005年6月1日后购买的商品房，以产权证或契税清算后取得的完税证上的时间确定。
个人所得税：核定征收未必吃亏、装修费公证费扣除需凭证
　　计算公式：应纳税额＝（卖出价－买入价－买入时交纳的契税－贷款利息－装修费用－本次交易产生的营业税及其附加、土地增值税、印花税、公证费）×20％
　　个人所得税的优惠政策：
　　1）个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
　　2）个人卖出住宅后，一年内又购入住房的，可按卖出和买入房屋的金额比例退还所交纳的个人所得税保证金。
　　值得注意的是，装修费用和贷款利息都算在提前扣除项中，扣除装修费用时，须提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上付款人姓名与房屋产权人一致（但如果装修房，即合同注明房价款中含有装修费的，不得重复扣除）。利息一项则根据凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，也都要凭有效证明。

　　土地增值税：最痛的一环
　　计算方式：应纳税额＝[卖出价－买入价－买入时缴纳的契税－本次交易产生的营业税及其附加、印花税－房产交易费] ×使用税率－扣除项目合计×速算扣除系数
　　“花园住宅”的土地增值税是2005年6月1日开始征收的，只要产权证上标明“花园住宅”或者“花园洋房”，无论原产权人持有了多长时间，一旦转让交易就要缴纳此税种。其税率则是按照累进制，视增值额的不同而不同，范围在３０％－６０％之间，而且是强制执行，没有特例。

贴士1：使用税率和速算扣除系数按增值率大小确定：
　　增值率≤50％，适用税率30％，速算扣除系数0[page]
　　50％<增值率≤100％，适用税率40％，速算扣除系数5％
　　100％<增值率≤200％，适用税率50％，速算扣除系数15％
　　增值率>200％，适用税率60％，速算扣除系数35％
　　注：无法提供购房发票及契税完税凭证的，可按资产评估值计算应扣除的房屋购入价

贴士2：土地增值税的优惠政策：
　　凡符合以下两项条件，且居住满3年未满5年的，土地增值税减半征收；居住满5年的，全额免征土地增值税
1） 因工作调动而出售房屋（需提供相关证明）
2） 因以改善住房条件为目的出售房屋（已购入新住宅，且新购入住宅较所出售花园住宅面积更大）
　　倘若一套原购房总成本200万元的独立别墅，3年以内转让卖出的话，如售价为400万元，增值额就达100％，将征收40％的土地增值税，即要缴税约40万元。
　　而且从优惠条件中不难看出，持有独立别墅满5年以后进行转让的，在交易时也不一定是全都能免征土地增值税，而要由税务局所属的相关部门进行审核，确定属于自住性质的，而审核确定为投资用房的话，则依然要缴纳此税。

【举例说明】
　　某人2005年以400万元购得一幢独立别墅，当时另外还支付了20万元的契税、中介费等其它交易支出，总购房成本是420万元。如今，他打算卖出这套别墅，成交价格是600万元。（以下计算忽略了小的税目和交易费用，仅作参考）
　　增值率为42.8％，土地增值税按第一档（即小于等于50％）计算，税率为30％，粗略计算，该投资者须缴纳土地增值税约54万元。
情况一：
　　如果此别墅今年转让（不满3年），营业税按全额征收，缴纳费用为600万×5.55％=33.3万(约34万)
　　再粗略计算个人所得税为（600-420-54-34）×20%=18.4万(约19万)
　　总的税费支出达到54万＋34万＋19万＝107万。
　　也就是说，别看这套房子增值了180万，实际最终赚到手的，也就70万左右。
情况二：
　　如果该投资者到2008年后2010年前转让，此时别墅满3年，则减半征收土地增值税为27万，营业税仍全额征收为33.3万，个人所得税略为增加为（600-420-27－34）×20%＝23.8万；总的税费支出为84万，立减22万之多。
　　情况三
　　如果到2009年以后才转让，此时别墅已满五年，如果该别墅是自住性质的话，就可以不用缴纳土地增值税了。 而营业税中也将扣除买入价为（600－400）×5.55％＝11.1万（约11万）；即使不是唯一住房需交纳个人所得税，税费为（600－420－11）×20%＝33.8万；总税费为44.8万，又立减近40万。但是这几年时间里，假使又出台了什么政策，那就不好说了，这也是风险。

　　由此可见，独栋别墅不是那么好买，更不是那么好卖的，买之前考虑清楚，卖之前也要先算清一笔帐，挑个好时候。

贴士：纳税人需在交易中提供的资料
1、产权证
2、买卖合同
3、买卖双方身份证
4、原购房发票、购房合同、契税
5、装修发票（家庭装饰专用服务业发票，地址与姓名同产证上相同最多抵扣房屋买价10％）；6、银行结算单；银行贷款合同
（以上均原件和复印件）