专家支着:商铺创业投资战术全攻略

个人投资者的比例将会占到商业地产投资总量的70%以上。而定位突出、特色鲜明的商铺将成为今年的投资新热点。

　　根据预测，2005年，由于看好商铺投资较住宅投资可获取更高的投资回报(目前住宅投资回报约为3%—5%，商铺投资回报率可达8%)，北京个人投资者纷纷将投资集中在商铺市场上。个人投资者的比例将会占到商业地产投资总量的70%以上。而定位突出、特色鲜明的商铺将成为今年的投资新热点。　

　　同时，预计，今年，北京商业用房的施工面积约在700万平方米左右，新开工面积约在300万平方米左右，竣工面积将达到170万平方米。加上此前市场存量，预计今年北京商业用房总供应量将接近500万平方米。

　　此外，从现在到2007年，北京高档商铺的新增供应将接近300万平方米，2005年预计将有11个新项目落成，可提供约50万平方米的高档商铺面积。

　　价格方面，受个人投资者热捧的小铺位商业物业租售价格将继续走高，而高档商铺由于供不应求，销售价格也会呈上升趋势。同时，由于商业地产的开发量较之同一项目的其他类型的开发量要小得多，很多开发商仍会采取报高价、低折扣的方式进行销售，因此天价项目在2005年还会出现，但水分较大。

　　帮你选商铺

　　4类商铺投资看点

　　◆超市商铺

　　随着住宅类产品的大量开发，新兴的居住型区不断增多，超市成为这些居住区不可缺少的生活配套。因此，一些大型超市的分割型商铺也成为投资的热点。

　　特点：超市商铺是依赖于超市而产生的，超市经营的好坏直接影响超市商铺的赢利状况。因此选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市会起到事半功倍的作用。

　　优势：成本低、经营灵活，风险较小。

　　◆商务区商铺

　　目前，北京的商业地产发展日趋火热，出现了包括CBD、中关村、金融街等多个不同功能的商务区。在这些商务区内，不仅需要大量的写字楼营造商务氛围，同时也需要一定的商铺来打造商业氛围，实现区域功能的多样化。

　　特点：商务区内的客流消费能力相对较高，客户群多为写字楼白领、外籍人士。经营类型以酒吧咖啡馆、健身健美中心、高级餐厅等为主。商铺定位较高。

　　优势：投资潜力大，拥有相对稳定的高消费群体。

　　◆社区商铺

　　社区商铺已经成为目前投资潜力最大的商铺类型之一，北京也已明确表示要大力发展社区商铺。可以说是为商铺投资提供了良好的政策环境。

　　特点：依托于住宅社区内，多以中小商铺为主，一般都有一定的规划性。经营项目以为小区提供生活配套服务为主。

　　优势：经营灵活、客户群稳定，投资成本相对较低，升值潜力大。

　　◆商业街商铺

　　此类商铺一类是位于已经成熟或老城的商业街上，一类则是位于新建或社区打造的商业街上。商业街商铺是很多投资者理想的投资类型。

　　特点：商铺运营收益水平普遍较高，往往租金或单位面积价格成倍增长，在一些成熟的商业街上，常常出现“千金难求一铺”的现象。

　　优势：商业氛围浓厚、客流量相对稳定，投资回报率高。
　　
　　专家支招

　　投资商铺初体验

　　商铺投资在近年的火热，使很多投资者陷入盲目跟风中，缺乏投资商铺的必要知识。对于初次投资商铺的你，听听新楼市置业专家怎么说吧。

　　首先，在决定投资商铺之前应去市政规划部门了解一下该商铺所在区域的市政规划内容。同时，要大致估算投资回报率。在目前的市场中，如果年回报率能达到8%左右，该商铺即值得投资，否则不值。

　　其次，和购买住宅一样，如果从开发商处购买商铺，事先必须调查对方的实力以及该商铺有没有销售许可证。如果是购买二手商铺，除要了解所在区域市政规划外，还必须考查其使用年限。因为商铺只有40年的使用年限，投资的话必须考虑这个因素。[page]

　　第三，在选择商铺时，还要考虑它的价格因素。由于商铺有自身的特点，商铺的价值是由现有的或潜在的有利于经商的各种因素来确定的，诸如商业氛围、市口、人流、适宜经营的业态等。

　　最后，关注商铺使用率。一些比较高档的商场其使用率都是很低的，基本在50%左右。因为使用率的高低会对商场的经营产生不同的结果。越是高档商场，其公共空间就会越多。比如走廊、通道要足够宽，至少达到3米；每层要有多部扶梯和电梯，还有宽敞的休息区、局部挑空空间、步行街等。

　　这些公共面积的增加能使购物环境更加舒适，吸引到更多的顾客。如果商场的公共空间有限，使用率不高，可容纳消费者的空间自然就减少了，其人流量就会受到限制，从而影响经营的效果。

　　商铺投资备忘录

　　购买商铺不同于住宅，着重考虑的是将来投资回报率，因此前期看房时，不仅要了解商铺的实际情况，更要了解该地区的商业开发潜力，现就考察商铺时需要注意的问题归集在一起，以供读者借鉴。
　　
　　项目名称：开发商：

　　将来的物业管理公司：

　　(注：物业公司管理水平也是决定将来物业升值的关键。)

　　一、项目基本情况：

　　售价：(元/平方米)

　　周围商铺售价：(元/平方米)

　　租价：(元/平方米)周围商铺租价：(元/平方米)

　　使用年限：五年□十年□二十年□

　　商铺面积：可以自由分割□不可以分割□

　　是否售后包租：是□否□

　　每年返利：元

　　租约合同中是否约定时间和租金递增条款：

　　是□否□

　　开发商是否曾有操作商铺的经验：是□否□

　　是否引入第三方责任担保：是□否□

　　二、项目周边情况

　　商铺所在位置：

　　住宅区附近□公交车站□十字路口□

　　(注：这些地点的人流较大，较适于投资)

　　项目定位：餐馆□娱乐□美发□咖啡厅□

　　服务对象：

　　为小区业主服务□为周边商业服务□

　　周边交通：

　　步行10分钟可到公交车站的线路有□

　　案例

　　马先生目前有启动资金50万元，购买一个面积为62.5平方米的商铺，总房款为125万元，贷款75万元(10年)，经计算月供为7500元/月，假如市场平均投资收益率(有租约的情况下)为10%左右，根据市场平均估价，市场平均租金为5.5/天/平方米，则：

　　●年租金收入：5.5元/天/平方米×62.5×365≈125000元

　　●年供款：7500元/月×12＝90000元

　　●年收益额：125000-90000＝35000元

　　●贷款10年净收益：35000×10年＝350000元

　　●10年后资产总额：1250000＋350000＝1600000元

　　●毛利润为：1600000(10年后资产)-500000(启动资金即首付款)＝110万元

　　●平均每年收益(年利)：110万/10年＝11万元

　　注：需要指出的是，这只是一个在静态情况下的初步分析，投资是复杂的，只有充分分析市场、认识市场、了解市场，才可以使得投资得到良好的回报。

　　必备手册

　　三要素

　　一、市面和楼层因素。成熟的社区往往店家密集，还配有公园、影院等辅助设施。租金往往最能体现商铺的价值。一楼的商铺往往最好租，租金也高，对投资者也最有保障。

　　二、使用率有多高，有没有自主权。自主权越高，收益越单纯。使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。

　　三、能否找准产业市场。准确的市场定位则可以大大提高投资的回报，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。 [page]

　　不可有“三心”

　　一、不能太“贪心”。面对开发商宣传的高回报率不要被迷惑，如果允诺的回报率太高，一定要多问为什么。

　　二、不能太“放心”。要学会规避风险，全面考察开发商，并摸清商铺所在地段的真实租售价位，核算回报率。

　　三、能图“省心”。对商铺的整体规划要有所把握，详细了解开发商的经营内容和经营策略。

　　小常识

　　一、商业建筑的土地出让权要比住宅高，土地出让年限只有40年。

　　二、在贷款政策方面，住宅底商的贷款是6成10年，利率是6.25%。

　　三、住宅底商不是按套销售，而是按最小销售面积销售。