商品房预售合同补充协议有效吗

　　一、商品房预售合同补充协议有效吗

　　商品房预售合同补充协议只要不是违反法律规定，属于双方自愿的情况就是合法有效的。

　　二、商品房预售合同的效力怎么认定

　　按照我国《城市房地产管理法》第四十四条的规定，开发商预售商品房应当申请取得预售许可，否则其与购房人签订的商品房预售合同无效，不受法律保护。

　　不具备《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定的前三个条件的开发商所签订的预售商品房合同、应确认其无效，有利于保护承购人的合法权益，以促使开发商规范开发、依法预售，维护整个房地产业的长期利益是有益的。

　　这种情况下的预售房合同应当属于效力待定的合同的一种，这种合同如果当事人发生纠纷以后，但在起诉前预售房开发商能及时向房地产管理部门申请补办并取得预售商品房许可证。也应当确认合同的效力，这样有利于保护当事人双方的合法权益，有利于社会稳定。在商品房买卖中有些开发商与承购人，由于对预售商品房要领的不理解，将已建成的成品商品在签订合同时承购人不能一次支付金额价金而签订“预售房合同”，在这种情况下，应当根据实际情况。审查开发商是否具备“五证”即《固定资产投资许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房销售许可证》。如果具备“五证”应确认商品房买卖合同有效。

　　三、商品房预售合同的法律问题

　　1、检查开发商有无开发资格或有无商品房预售许可证。买受人除了要将自己看中的楼盘与其他条件类似楼盘的价格、区位、户型、环境进行比较外，更应着重调查开发商的信誉、实力及开发项目的基本情况。除了这些必要的事前了解外，买受人在购房前一定要审查开发商的“五证”，主要包括有：土地使用权证;建设工程规划许可证;建设用地规划许可证;开工许可证;商品房预售许可证。

　　2、注意房屋的合法性。买受人购买房屋，期望的是获得房屋的所有权。而现行在房地产的交易市场上，有些开发商却昧着良心，将一些不合法甚至是违法修建的房屋出售给买受人，致使买受人购房后不能取得房地产权证书，因此买受人购买此类房屋时应特别注意。

　　3、注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。

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