商品房预约合同怎么解除

　　一、商品房预约合同怎么解除

　　由于商品房限购等原因，开发商在与购房人签订商品房预售协议、买卖协议等本约合同前，通常会与购房人签订认购书、订购书等预约合同。实践中，开发商不存在违约情形下，具备购房资格的购房人在签订本约合同前，单方要求解除购房关系的，该如何处理呢

　　通常，如购房人已经履行了预约合同约定的前期交款等义务，并在约定期限内，与开发商就本约合同内容(包括预约合同中未能涉及的具体房屋位置、面积、房价款、付款方式、交房时间、违约责任等)进行了诚信谈判，而双方确实无法就相关内容达成一致的(购房人须就此承担举证责任，可通过电话录音、往来书信等举证)，则购房人可与开发商解除预约合同，无须承担违约责任。

　　如果购房人仅仅是基于自身原因，未与开发商签订本约合同的，则开发商有权要求购房人承担违约责任。

　　二、买受人可否以丧失定金为代价解除预约合同

　　传统民法上，定金根据其作用和目的可分为五类，即成约定金、证约定金、违约定金、解约定金、立约定金。上述第一百一十七条规定的是解约定金，且对解约定金进行了严格的限定，需要双方当事人在定金合同(定金条款)中作出明确约定。而预约合同中的定金通常是违约定金。

　　合同解除的本来功能，在于非违约方“合同义务的解放”，由此派生出的功能尚包括非违约方“交易自由的回复”及违约方“合同利益的剥夺”(韩世远教授语)。合同法第九十四条规定的法定解除权，应由守约方行使，为我国合同法理论上的通说。《解释》明确了预约合同是独立于本约合同的合同，也应适用合同法关于合同解除的规定。

　　三、房屋买卖预约合同违约的损失赔偿及责任承担

　　房屋买卖预约合同纠纷发生后，法院首先要审核合同是否符合房屋买卖合同的要件。对于一些条款简单，对于房屋交付时间、购房款支付时间、违约责任等条款均缺失的房屋买卖预约合同，一般认定为预约合同。双方由此产生的法律责任按照缔约过失责任处理。

　　对于此类情况产生的缔约过失责任，具体承担方式:

　　法律实务中，法院一般会首先结合合同约定，如果合同约定了定金的，将结合合同法之规定按照定金罚则处理。对于约定了定金之外的款项支付条款的，如果属于 买方违约的，合同约定不退还合同款项的，法院一般会按照违约金条款规则处理。即，此种情况下买方可以主张调低违约金数额。

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