认购书和购房合同有什么区别

　　一、认购书和购房合同有什么区别

　　商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。作为购房意向书或者是认购书来说，只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题都没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。

　　认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。

　　因此，房屋认购书或者房屋认购合同一般情况下和购房合同不一样，也就是说，房屋认购书不等于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订购房合同，认购书是为签订正式的购房合同做准备。但是根据目前的法律规定，房屋认购书并不是完全与购房合同没关系，在符合法律规定的情况下，房屋认购书会转化为购房合同，这个时候，认购书就等于购房合同了。

　　二、草签购房合同能退购房款吗

　　买受人一旦与开发商签订了商品房买卖合同，除非具备法定或者合同约定的情形，开发商很难对买受人进行无条件退房。但如果出现以下八种情况，买受人可提出退房。

　　１、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过３％；

　　２、开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期；

　　３、开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的；

　　４、开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋（故意隐瞒未取得预售许可证的除外）；

　　５、开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的；

　　６、不能或不能按期办理产权过户的；

　　７、购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的；

　　８、合同中约定的其他退房条件出现时。

　　三、开发商有权利单方面解除购房合同吗

　　开发商有权主张解除合同，但是能不能解除不是他说了算。

　　开发商的理由究竟成不成立的，要分析两种情况：

　　１、如果双方在购房合同条款中，有写到：购房者ＸＸ天时间内不接房，致使开发商无法交付，开发商获得单方面的解除权。类似这样的内容，那么属于约定解除合同的情形，开发商获得解除合同的权利。

　　２、如果没有上述条款的约定，那么开发商只能在出现法定解除条件下才能单方面解除合同。开发商在这里是不具体合同的法定解除条件。主要是他是债务人，而购房者也履行了主要义务（付款），这时拥有合同解除权主要是债权人（购房者）而不是开发商。开发商之所以笼统地以：“按相关规定，合同无法履行”来解除合同，是因为他没办法找到理据。

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