商品房买卖中的合同附件

　　商品房买卖中的合同附件

　　商品房买卖过程中，需要防范合同附件纠纷。一不小心就会步入合同陷阱。本文提供几种常见的合同附件陷阱案例，为商品房买卖顺利完成提供知识。

　　2001年1月1日正式启用的新版《商品房买卖合同》除了主合同二十四条之外，还包含四个附件，即附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装修设备标准和附件四合同补充协议。随着购房者群体自我保护意识的加强和房地产法律知识的普及，他们越来越重视《商品房买卖合同》对其自身权益的保护和对开发商的约束。但在商品房市场由“概念时代”向“产品时代”的转换过程中，商品房买卖行为所涉及的法律问题重点也随之发生变化，这其中不乏因《商品房买卖合同》附件所引发的纠纷。究其纠纷产生的一个重要原因就在于购房者对主合同的条款比较重视，而忽略了合同的附件。下面举几个笔者亲自经历过的案例，以引起使购房者对合同的附件有足够的重视。

　　商品房面积陷阱

　　案例一：房屋总建筑面积变化在合同约定的误差范围之内，但每个房间的面积与事先承诺的变化较大，超过50%。房展会上张女士相中了某花园的一套两居两厅的期房，并在展会上签订了《商品房买卖合同》。交房时她发现餐厅由合同“附件一”中的长方形变为正方形，且开发商事先口头承诺的厨房净使用面积由8平方米变成了5平方米，客厅的过道增加了3平方米，一大一小卧室由事先承诺的20平方米 和10平方米变成了两个卧室都是15平方米，上述变更无法实现张女士购房时的设计安排。张女士在与开发商交涉过程中证实，实际交付的房屋户型结构与工程设计相符，但由于在买卖双方签订合同时，卖方只是在附件一中粘贴了一张手工画出的房屋平面示意图，并没有标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，也没有标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置，所以根本起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束，使张女士解决起来这个本来有理的事情却因为双方没有明确的约定而困难重重。

　　商品房合同模糊概念陷阱

　　案例二：模糊概念难兑现。王先生在京东某热销项目买了一套商品房，在房屋交付时发现，实际交付的电梯根本不是先前承诺的“高级名牌合资电梯”，事先承诺的所谓“精装修”也与实际交付的房屋相差甚远，王先生在与开发商协调时，他才注意到《商品房买卖合同》“附件二”中所载内容，绝大部分都是类似的模糊概念，开发商一口咬定，这就是他们事先约定的装修标准。因为约定不清，所以王先生无法追究开发商的违约责任。王先生非旦没体会到乔迁之喜悦，反而吃了个哑巴亏，心里格外填堵。

　　商品房贷款陷阱

　　案例三：白女士于2001年12月份与某开发商签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定白女士在50天之内通过银行贷款将除已付首付款之外的所有购房款余款支付给开发商。但在办理贷款手续的过程中，银行律师要求白女士的配偶必须共同到场才能通过见证，否则无法取得贷款。白女士的配偶已失踪两年多，现在无法与之取得联系，且白女士事先并不知道取得贷款的前提条件之一是必须夫妻双方共同到场。白女士提出退房并退购房首付款，但开发商不同意，称白女士违约，逾期付款。因为双方事先对贷款问题没有约定，也没有签订任何补充协议，所以白女士解决这个问题显得十分被动。

　　以上三个案例，均提醒商品房买受人必须重视合同附件的内容。那么合同附件的法律地位如何，它与主合同有何区别?合同附件是主合同组成部分，是对主合同中约定不清条款做出的明确约定，是对主合同没有涉及到的且双方容易产生争议问题的补充，合同附件与主合同具有同等的法律效力，签订合同的任何一方违反附件内容同样构成违约，都要承担违约责任。

　　商品房合同附件被忽视的原因

　　既然合同附件与主合同具有同等的法律地位，那为什么购房者仍然忽视附件呢?追究“附件”遭此冷遇的原因，无外乎以下三点：一是从内容上讲，附件主要是对主合同当中相关内容做以详细的解释、说明和约定，它既可以是权属证明文件，也可以是相关图纸及特殊约定，既然是“相关”内容，便常常被认为可有可无;二是从结构上讲，因置于主合同之后，人们往往只重点审查前面的主合同条款，对签章之后的内容重视不够;三是从买卖双方的实力来看，即使购房者重视了合同的附件，开发商也会利用其资源优势，拒绝对附件做出明确的约定。忽视了合同附件，无异于为整个合同的履行埋下了隐患。一份完整的、准确的、真实的和合法的附件，能够减少履行合同的分歧，保证合同的顺利履行。需要提醒签约人注意的是，不恰当的签署方式容易被人利用钻空子，甚至为某些不讲商业道德人利用来毁改附件，对合同履行制造人为的障碍，这对合同另一方相当不利。

　　综上，根据民事法律的"意思自治"原则，商品房买受人完全可以与出卖人协商，不受格式条款的限制，行使合同的修改和补充权，使其更能准确地表达双方真实意思，使双方权利义务更加明确，减少无谓的争讼。法律快车